قرارداد مشارکت در ساخت از قراردادهای مهم ملکی است که اجرای آن معمولاً به سرمایه‌گذاری سازنده، انتقال بخشی از حقوق مالک و انجام مجموعه‌ای از تعهدات در مدت مشخص وابسته است. اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند یا پروژه برخلاف توافق طرفین پیش برود، ممکن است مالک با این پرسش روبه‌رو شود که آیا امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را دارد یا باید از طریق الزام سازنده به انجام تعهدات و مطالبه خسارت اقدام کند.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت همیشه و صرفاً به دلیل نارضایتی یکی از طرفین امکان‌پذیر نیست. اصل بر لزوم قراردادهای قانونی است و فسخ باید بر مبنای حق قانونی یا قراردادی معتبر انجام شود. به همین دلیل بررسی متن قرارداد و نوع تخلف سازنده پیش از هر اقدام حقوقی اهمیت زیادی در مشاوره توسط وکیل مشارکت در ساخت دارد.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به معنای برهم زدن یک‌طرفه قرارداد از سوی شخصی است که بر اساس قانون یا توافق معتبر طرفین حق فسخ دارد. این موضوع با اقاله متفاوت است. در اقاله هر دو طرف با برهم زدن قرارداد موافقت می‌کنند؛ اما در فسخ ممکن است یکی از طرفین با وجود مخالفت طرف دیگر از حق قانونی یا قراردادی خود استفاده کند.
مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی قراردادهایی که مطابق قانون منعقد شده‌اند برای طرفین لازم‌الاتباع هستند مگر اینکه با توافق طرفین اقاله شوند یا به علت قانونی فسخ شوند. بنابراین مالک یا سازنده نمی‌تواند صرفاً به دلیل بروز اختلاف یا تغییر شرایط اقتصادی قرارداد را یک‌طرفه برهم بزند.
در قرارداد مشارکت در ساخت باید مشخص شود که حق فسخ در چه شرایطی ایجاد می‌شود. برای مثال ممکن است طرفین درباره تأخیر در شروع عملیات ساختمانی یا تکمیل پروژه یا عدم انجام تعهدات مشخصی شرط فسخ پیش‌بینی کرده باشند. در این صورت تحقق حق فسخ به مفاد همان شرط و شرایط مقرر در آن بستگی دارد.
در چه شرایطی می‌توان قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کرد؟
امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به مفاد قرارداد و وضعیت حقوقی پرونده بستگی دارد. مهم‌ترین مواردی که باید بررسی شوند عبارت‌اند از:
۱. تخلف سازنده از شرط قراردادی
یکی از مهم‌ترین مبانی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت زمانی است که طرفین برای تخلف مشخصی حق فسخ پیش‌بینی کرده باشند و شرایط استفاده از این حق محقق شود.
برای مثال ممکن است در قرارداد مقرر شده باشد که سازنده باید عملیات ساختمانی را تا تاریخ معینی آغاز کند یا در مدت مشخصی ساختمان را تکمیل و تحویل دهد و در صورت تخلف از این تعهدات مالک حق فسخ داشته باشد.
در چنین وضعیتی باید متن دقیق شرط بررسی شود. گاهی استفاده از حق فسخ منوط به ارسال اظهارنامه یا اعطای مهلت به سازنده است. در برخی قراردادها نیز شرایط دیگری برای اعمال حق فسخ تعیین می‌شود. بنابراین صرف وجود عبارت «حق فسخ» بدون بررسی شرایط آن برای نتیجه‌گیری کافی نیست.
۲. تأخیر سازنده در شروع یا تکمیل ساختمان
تأخیر در اجرای پروژه از اختلافات رایج در قراردادهای مشارکت در ساخت است. با این حال هر تأخیری لزوماً به مالک حق فسخ نمی‌دهد.
اگر در قرارداد برای تأخیر سازنده حق فسخ پیش‌بینی شده باشد باید بررسی شود که تأخیر موردنظر محقق شده و شرایط قراردادی اعمال فسخ وجود دارد یا خیر. همچنین اگر برای تأخیر وجه التزام تعیین شده باشد باید مشخص شود که این وجه التزام صرفاً ضمانت اجرای تأخیر است یا قرارداد در کنار آن حق فسخ نیز برای مالک شناخته است.
اگر قرارداد فقط پرداخت خسارت تأخیر را پیش‌بینی کرده باشد نمی‌توان بدون بررسی سایر مفاد قرارداد نتیجه گرفت که مالک حتماً حق فسخ دارد. در مقابل اگر شرط معتبر فسخ با شرایط مشخصی درج شده باشد امکان استفاده از آن باید با توجه به مفاد قرارداد بررسی شود.
۳. خودداری سازنده از انجام تعهدات اساسی
در قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است سازنده متعهد به تأمین هزینه‌های ساخت یا اخذ مجوزها یا اجرای عملیات ساختمانی مطابق نقشه‌ها و مشخصات مورد توافق شده باشد. اگر سازنده از اجرای تعهدات خود خودداری کند باید مشخص شود که مالک چه ضمانت اجراهایی در اختیار دارد.
در برخی موارد می‌توان الزام سازنده به اجرای تعهدات را درخواست کرد. در موارد دیگر ممکن است با توجه به شرط قراردادی یا مقررات قانونی حق فسخ نیز ایجاد شده باشد. انتخاب راهکار صحیح به ماهیت تعهد و نحوه تنظیم قرارداد بستگی دارد.
۴. تخلف از شرایط فنی و مشخصات مورد توافق
اگر سازنده برخلاف توافق اقدام به تغییر مشخصات ساختمان یا مصالح یا نقشه‌ها کند باید میزان و اهمیت تخلف بررسی شود. هر تغییر فنی به‌تنهایی موجب فسخ قرارداد نیست. اما اگر تخلف با تعهدات اساسی سازنده تعارض داشته باشد یا شرایط اعمال حق فسخ قراردادی یا قانونی را فراهم کند می‌تواند مبنای پیگیری حقوقی قرار گیرد.
در این موارد بررسی قرارداد و پیوست‌های آن و پروانه ساختمانی و نقشه‌های مصوب و گزارش کارشناسی می‌تواند در اثبات تخلف مؤثر باشد.
۵. غیرممکن شدن اجرای تعهدات یا تحقق سایر اسباب قانونی
گاهی اجرای تعهدات قراردادی با مانع جدی مواجه می‌شود یا وضعیت حقوقی خاصی به وجود می‌آید که بر ادامه قرارداد اثر می‌گذارد. در این شرایط باید میان فسخ و سایر وضعیت‌های حقوقی مانند انفساخ یا مطالبه خسارت تفاوت گذاشت.
نمی‌توان هر مانع یا دشواری در اجرای پروژه را سبب خودکار انحلال قرارداد دانست. اثر حقوقی موضوع باید با توجه به مفاد قرارداد و مقررات قابل اعمال تعیین شود.
آیا تأخیر سازنده به‌تنهایی موجب فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌شود؟
پاسخ این پرسش به قرارداد بستگی دارد. تأخیر سازنده ممکن است موجب مطالبه وجه التزام یا خسارت شود؛ اما اینکه همین تأخیر حق فسخ نیز ایجاد کند موضوع جداگانه‌ای است.
برای بررسی این موضوع باید به چند نکته توجه کرد:
- آیا در قرارداد برای تأخیر سازنده حق فسخ پیش‌بینی شده است؟
- آیا مهلت اجرای تعهد به‌طور روشن مشخص شده است؟
- آیا برای اعمال حق فسخ تشریفات خاصی مانند ارسال اظهارنامه یا اعطای مهلت مقرر شده است؟
- آیا تأخیر به سازنده قابل انتساب است و آیا موانع یا توافق‌های بعدی بر وضعیت تعهد اثر گذاشته‌اند؟
- آیا قرارداد برای تخلف موردنظر ضمانت اجرای دیگری تعیین کرده است؟
اگر حق فسخ در قرارداد پیش‌بینی نشده باشد نیز باید بررسی کرد که آیا بر اساس مقررات قانونی و ماهیت تعهد امکان فسخ وجود دارد یا خیر. در این حالت نباید بدون تحلیل حقوقی فرض کرد که هر نقض تعهدی به مالک حق برهم زدن قرارداد می‌دهد.
تفاوت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت با الزام به انجام تعهد
یکی از نکات مهم در اختلافات میان مالک و سازنده انتخاب درست خواسته حقوقی است. فسخ قرارداد و الزام به انجام تعهد دو راهکار متفاوت هستند و هرکدام شرایط و آثار خاص خود را دارند.
الزام به انجام تعهد
اگر مالک بخواهد قرارداد ادامه پیدا کند و سازنده تعهدات خود را اجرا کند می‌تواند با توجه به شرایط پرونده الزام سازنده به انجام تعهدات را درخواست کند. برای مثال ممکن است خواسته مربوط به تکمیل عملیات ساختمانی یا انجام تعهد قراردادی مشخص باشد.
فسخ قرارداد
اگر مالک دارای حق فسخ معتبر باشد و بخواهد از آن استفاده کند باید شرایط ایجاد و اعمال این حق بررسی شود. در صورت اختلاف درباره تحقق حق فسخ یا آثار آن ممکن است مراجعه به دادگاه لازم باشد.
آیا می‌توان هم‌زمان فسخ و الزام به انجام همان تعهد را درخواست کرد؟
این دو خواسته از نظر مبنا و نتیجه ممکن است با یکدیگر تعارض داشته باشند. زیرا الزام به اجرای قرارداد بر ادامه رابطه قراردادی مبتنی است؛ در حالی که فسخ با هدف برهم زدن آن انجام می‌شود. بنابراین خواسته‌های دعوا باید با توجه به وضعیت پرونده و هدف موکل تنظیم شوند. در صورت وجود خواسته‌های اصلی و علی‌البدل نیز باید مبنای هرکدام به‌درستی روشن شود.
اگر سازنده تخلف کند ابتدا باید الزام او را به انجام تعهد درخواست کرد؟
پاسخ در همه قراردادها یکسان نیست.
در برخی موارد قانون برای تخلف از شرط فعل ترتیب خاصی در نظر گرفته است. برای نمونه مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی درباره شرط فعل و ضمانت اجرای تخلف از آن مقرراتی دارند. مطابق این مقررات در وضعیت‌هایی که اجرای شرط ممکن است ابتدا موضوع اجبار به وفای شرط مطرح می‌شود و در شرایط مقرر قانونی ممکن است حق فسخ ایجاد شود.
اما اگر قرارداد به‌طور معتبر برای تخلف مشخصی حق فسخ مستقلی پیش‌بینی کرده باشد باید همان شرط و شرایط اعمال آن بررسی شود. نمی‌توان قاعده‌ای کلی بیان کرد که مالک در تمام پرونده‌ها حتماً باید ابتدا دعوای الزام به انجام تعهد مطرح کند یا برعکس در تمام موارد می‌تواند مستقیماً قرارداد را فسخ کند.
در نتیجه تشخیص راهکار درست مستلزم بررسی متن قرارداد و نوع تعهد و مبنای حق فسخ است.
مراحل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
اگر مالک قصد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را دارد بهتر است پیش از هر اقدامی وضعیت حقوقی پرونده را بررسی کند. مراحل زیر می‌تواند در این مسیر راهگشا باشد.
۱. بررسی دقیق قرارداد
در مرحله نخست باید بندهای مربوط به تعهدات سازنده و مدت قرارداد و ضمانت اجراها و حق فسخ بررسی شوند. همچنین باید مشخص شود که آیا قرارداد در طول اجرا با توافق طرفین اصلاح شده یا مهلت‌های جدیدی برای اجرای تعهدات تعیین شده است.
۲. جمع‌آوری مدارک تخلف
مدارکی مانند قرارداد و پیوست‌ها و مکاتبات طرفین و اظهارنامه‌ها و گزارش‌های فنی و کارشناسی و مستندات مربوط به میزان پیشرفت ساختمان ممکن است برای اثبات تخلف ضروری باشند.
۳. بررسی شرایط اعمال حق فسخ
باید مشخص شود که حق فسخ بر چه مبنایی ایجاد شده و آیا شرایط لازم برای اعمال آن تحقق یافته است. همچنین باید آثار احتمالی فسخ بر تعهدات انجام‌شده و وجوه پرداختی و وضعیت ملک بررسی شود.
۴. ارسال اظهارنامه در صورت لزوم
اظهارنامه می‌تواند برای اعلام رسمی موضع مالک و ثبت مطالبه یا اعلام اراده فسخ مورد استفاده قرار گیرد. با این حال ارسال اظهارنامه به‌تنهایی حق فسخ ایجاد نمی‌کند و جایگزین وجود مبنای قانونی یا قراردادی فسخ نیست. همچنین باید بررسی شود که آیا قرارداد برای اعلام فسخ روش یا تشریفات خاصی تعیین کرده است.
۵. پیگیری قضایی در صورت بروز اختلاف
اگر سازنده فسخ را نپذیرد یا درباره تحقق حق فسخ اختلاف وجود داشته باشد باید با توجه به وضعیت پرونده خواسته مناسب انتخاب شود. ممکن است موضوع به تأیید فسخ یا آثار آن یا الزام به انجام تعهدات یا مطالبه وجه التزام و خسارت مربوط باشد. عنوان دقیق خواسته باید پس از بررسی مدارک و مبنای حقوقی پرونده تعیین شود.
اگر سازنده فسخ قرارداد را قبول نکند چه باید کرد؟
مخالفت سازنده به‌تنهایی تعیین‌کننده اعتبار یا بی‌اعتباری فسخ نیست. مسئله اصلی این است که آیا مالک حق فسخ داشته و آیا این حق را مطابق شرایط قانونی و قراردادی اعمال کرده است یا خیر.
اگر مالک بر اساس شرط معتبر قرارداد حق فسخ داشته باشد و شرایط آن محقق شده باشد می‌تواند برای پیگیری آثار حقوقی فسخ اقدام کند. در مقابل اگر حق فسخ وجود نداشته یا شرایط آن محقق نشده باشد اعلام یک‌طرفه فسخ لزوماً قرارداد را به‌طور معتبر منحل نمی‌کند و حتی ممکن است موجب اختلاف و مسئولیت حقوقی شود.
به همین دلیل پیش از اعلام فسخ باید مفاد قرارداد و مستندات تخلف و نحوه اعلام اراده فسخ بررسی شوند.
نمونه استدلال حقوقی درباره فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت تخلف سازنده
در یکی از انواع اختلافات مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است سازنده متعهد شده باشد ساختمان را در مهلت مقرر تکمیل و تحویل دهد؛ اما با وجود گذشت مهلت قرارداد همچنان تعهدات خود را انجام نداده باشد یا ساختمان دارای نواقصی باشد که با تعهدات قراردادی سازگار نیست. اگر قرارداد برای این تخلفات حق فسخ پیش‌بینی کرده باشد بررسی تحقق شرایط آن اهمیت ویژه‌ای دارد.
برای نمونه ممکن است استدلال مالک بر این مبنا باشد که سازنده مطابق قرارداد متعهد به تکمیل ساختمان و تحویل آن در موعد مقرر بوده است؛ اما تعهدات خود را در مهلت تعیین‌شده اجرا نکرده و با وجود پیگیری‌های انجام‌شده همچنان وضعیت قرارداد را مطابق توافق اصلاح نکرده است. مالک همچنین می‌تواند به بند قراردادی مربوط به ضمانت اجرا یا حق فسخ استناد کند و در صورت وجود مستندات لازم از جمله اظهارنامه ارسالی برای اثبات اقدامات خود استفاده کند.
در چنین پرونده‌ای صرف اشاره به تأخیر یا نواقص ساختمان کافی نیست. باید روشن شود که کدام تعهد نقض شده و تخلف چگونه اثبات می‌شود و شرط قراردادی مورد استناد چه مفادی دارد و آیا شرایط مقرر برای استفاده از حق فسخ تحقق یافته است.
اهمیت مواد ۲۳۷ و ۲۳۹ قانون مدنی در تحلیل پرونده
مواد ۲۳۷ تا ۲۳۹ قانون مدنی در بررسی برخی اختلافات مربوط به تخلف از شرط فعل اهمیت دارند. با این حال استناد به این مواد بدون تحلیل نوع شرط و مفاد قرارداد ممکن است نتیجه‌گیری نادرستی ایجاد کند.
اگر حق مورد ادعا ناشی از شرط فعل باشد باید ابتدا مشخص شود که موضوع شرط چیست و اجرای آن امکان‌پذیر است یا خیر و ضمانت اجرای مقرر در قانون چگونه بر پرونده اعمال می‌شود. اگر حق فسخ بر اساس شرط صریح قراردادی مطرح شده باشد نیز باید مفاد همان شرط و شرایط تحقق آن بررسی شود.
همچنین مواد ۲۲۰ و ۲۲۵ قانون مدنی در موارد مناسب می‌توانند برای تحلیل آثار قرارداد و نقش عرف و عادت مورد توجه قرار گیرند؛ اما این مواد به‌تنهایی اثبات نمی‌کنند که در هر قرارداد مشارکت در ساخت و در برابر هر نوع تخلف حق فسخ وجود دارد.
نمونه متن آموزشی برای بیان استدلال مالک
«به موجب قرارداد مشارکت در ساخت منعقدشده میان طرفین، سازنده متعهد به اجرای تعهدات ساختمانی و تکمیل پروژه در مهلت مقرر بوده است. با وجود انقضای مهلت قراردادی و پیگیری‌های انجام‌شده، تعهدات مورد توافق به‌طور کامل اجرا نشده و تخلف از مفاد قرارداد ادامه یافته است. با توجه به بند مربوط به ضمانت اجرا و حق فسخ در قرارداد و با لحاظ مستندات موجود از جمله مکاتبات و اظهارنامه ارسالی، تقاضای رسیدگی به تحقق شرایط اعمال حق فسخ و آثار حقوقی آن مطرح می‌شود.»
این متن صرفاً نمونه‌ای آموزشی است. برای استفاده در دادخواست یا لایحه باید با متن واقعی قرارداد و نوع تعهدات و مستندات پرونده تطبیق داده شود. اگر قرارداد حق فسخ مقرر نکرده باشد یا شرایط آن هنوز محقق نشده باشد نمی‌توان بدون مبنای حقوقی مناسب همین نتیجه را مطالبه کرد.
آیا پس از فسخ قرارداد می‌توان خسارت نیز مطالبه کرد؟
امکان مطالبه خسارت به مبنای حقوقی مطالبه و مفاد قرارداد و شرایط تحقق مسئولیت بستگی دارد. اگر برای تأخیر یا تخلف سازنده وجه التزام تعیین شده باشد باید متن شرط و محدوده زمانی و شرایط استحقاق آن بررسی شود.
همچنین باید روشن شود که خسارت مورد مطالبه مربوط به دوره پیش از فسخ است یا ناشی از تخلف دیگری است و آیا مطالبه موردنظر با مفاد قرارداد و مقررات قانونی سازگار است. نمی‌توان در همه پرونده‌ها بدون بررسی شرایط قرارداد حکم کلی داد که فسخ حتماً موجب استحقاق تمام خسارت‌های ادعایی خواهد شد.
نکات مهم پیش از فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
پیش از اقدام به فسخ به این موارد توجه کنید:
- متن قرارداد و تمام الحاقیه‌ها و توافق‌های بعدی را بررسی کنید.
- میان تأخیر در اجرا و تحقق حق فسخ تفاوت بگذارید.
- مشخص کنید که حق فسخ بر مبنای شرط قراردادی است یا مقررات قانونی.
- مدارک مربوط به تخلف سازنده را جمع‌آوری و حفظ کنید.
- پیش از ارسال اظهارنامه شرایط و آثار حقوقی آن را بررسی کنید.
- میان فسخ و الزام به انجام تعهد و مطالبه خسارت تفاوت قائل شوید.
- پیش از طرح دعوا خواسته را با توجه به وضعیت واقعی قرارداد تنظیم کنید.
پرسش‌های متداول درباره فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
آیا مالک می‌تواند به دلیل تأخیر سازنده قرارداد را فسخ کند؟
این موضوع به مفاد قرارداد و مبنای قانونی حق فسخ بستگی دارد. اگر برای تأخیر حق فسخ پیش‌بینی شده باشد باید تحقق شرایط آن بررسی شود. در غیر این صورت لازم است سایر ضمانت اجراهای قانونی و قراردادی ارزیابی شوند.
آیا ارسال اظهارنامه برای فسخ قرارداد الزامی است؟
پاسخ به مبنای فسخ و مفاد قرارداد بستگی دارد. در برخی وضعیت‌ها اظهارنامه برای اعلام رسمی اراده یا اثبات مطالبه اهمیت دارد. اما ارسال اظهارنامه به‌تنهایی حق فسخ ایجاد نمی‌کند.
اگر سازنده با فسخ قرارداد مخالفت کند چه می‌شود؟
در صورت اختلاف باید مبنای حق فسخ و نحوه اعمال آن بررسی شود. با توجه به وضعیت پرونده ممکن است پیگیری قضایی برای تعیین تکلیف آثار فسخ یا رسیدگی به خواسته مرتبط ضرورت پیدا کند.
آیا مالک می‌تواند به‌جای فسخ سازنده را به تکمیل ساختمان ملزم کند؟
اگر قرارداد معتبر باشد و شرایط قانونی دعوا فراهم باشد ممکن است الزام سازنده به اجرای تعهدات قابل پیگیری باشد. انتخاب این راهکار در مقایسه با فسخ به هدف مالک و مفاد قرارداد بستگی دارد.
آیا پس از فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان خسارت گرفت؟
در صورت وجود مبنای قانونی یا قراردادی و تحقق شرایط مسئولیت ممکن است مطالبه خسارت امکان‌پذیر باشد. نوع خسارت و دوره آن و ارتباطش با تخلف باید جداگانه بررسی شود.
مشاوره حقوقی درباره فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند بر مالکیت ملک و تعهدات طرفین و وضعیت عملیات ساختمانی و مطالبات مالی اثر بگذارد. به همین دلیل تصمیم‌گیری صرفاً بر اساس تأخیر سازنده یا اختلافات ایجادشده ممکن است ریسک حقوقی به همراه داشته باشد.
اگر سازنده از اجرای تعهدات خودداری کرده است یا درباره حق فسخ و نحوه اعلام آن تردید دارید بهتر است قرارداد و مدارک مربوط به تخلف پیش از هر اقدام بررسی شوند. مشاوره حقوقی می‌تواند به مشخص شدن مبنای فسخ و ارزیابی راهکارهای ممکن از جمله الزام به انجام تعهد یا مطالبه خسارت کمک کند.
برای بررسی تخصصی قرارداد مشارکت در ساخت و انتخاب راهکار متناسب با شرایط پرونده می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی ملکی و ثبتی و مشاوره با وکیل مشارکت در ساخت در وکیل‌دان استفاده کنید.
یک پاسخ