وکیل آپارتمان و مشاعات و مشاوره حقوقی پارکینگ و انباری به شما کمک می کند تا در خصوص حقوق قانونی خود به راحتی مشاوره نمایید .اختلافات مربوط به آپارتمان همیشه به مالکیت واحد مسکونی محدود نمی‌شود. گاهی اختلاف بر سر تصرف راهرو و پشت‌بام ساختمان است. گاهی مالک یک واحد با همسایه خود درباره پارکینگ یا انباری اختلاف پیدا می‌کند. در مواردی نیز مدیر ساختمان هزینه‌های مشترک را مطالبه می‌کند یا یکی از مالکان بدون رعایت حقوق سایر ساکنان در قسمت‌های مشترک ساختمان تغییراتی ایجاد می‌کند.در چنین شرایطی تشخیص حق هر یک از مالکان و انتخاب راهکار قانونی مناسب اهمیت زیادی دارد. برخی اختلافات با بررسی سند مالکیت و صورت‌مجلس تفکیکی قابل حل هستند. برخی دیگر به طرح دعوای حقوقی یا پیگیری از طریق مراجع قانونی نیاز دارند.من به عنوان وکیل دادگستری در حوزه دعاوی ملکی و ثبتی در این صفحه مهم‌ترین مسائل حقوقی مربوط به آپارتمان‌ها و ساختمان‌های چندواحدی را بررسی می‌کنم تا بتوانید با شناخت بهتر حقوق خود برای حل اختلاف اقدام کنید.اگر درباره مشاعات ساختمان یا مالکیت پارکینگ و انباری یا سایر مسائل حقوقی آپارتمان با مشکل مواجه شده‌اید می‌توانید برای بررسی اسناد و مدارک و انتخاب راهکار مناسب از خدمات مشاوره حقوقی وکیل دان استفاده کنید.
وکیل آپارتمان چه دعاوی و اختلافاتی را پیگیری می‌کند؟
دعاوی آپارتمانی مجموعه‌ای از اختلافات حقوقی میان مالکان واحدها و گاهی میان مالک و مدیر ساختمان یا اشخاص ثالث است. موضوع این اختلافات ممکن است به مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مشترک یا نحوه استفاده از ساختمان و هزینه‌های نگهداری آن مربوط باشد.مهم‌ترین موضوعاتی که در این حوزه مطرح می‌شوند عبارت‌اند از:
دعاوی مربوط به تصرف مشاعات ساختمان و جلوگیری از استفاده غیرمجاز از قسمت‌های مشترک
اختلافات مربوط به مالکیت و استفاده از پارکینگ و انباری
اختلافات مربوط به راهروها و پاگردها و پشت‌بام و حیاط و نمای ساختمان
مطالبه شارژ ساختمان و هزینه‌های مشترک
اختلافات مربوط به مدیر ساختمان و مصوبات مجمع عمومی مالکان
جلوگیری از تغییرات غیرمجاز در قسمت‌های مشترک یا اختصاصی ساختمان
اختلافات مربوط به خسارت ناشی از نشت آب و خرابی تأسیسات و قسمت‌های مشترک
اختلافات ناشی از مزاحمت همسایگان و استفاده نامتعارف از واحدهای آپارتمانی
دعاوی مربوط به اسناد مالکیت و صورت‌مجلس تفکیکی و حدود واحدها
اختلافات ناشی از فروش آپارتمان بدون پارکینگ یا انباری مورد توافق
اختلافات مربوط به حقوق مالکان در ساختمان‌های قدیمی و فاقد صورت‌مجلس تفکیکی دقیق
برای انتخاب دعوای مناسب باید منشأ اختلاف و اسناد موجود بررسی شود. عنوانی که برای دعوا انتخاب می‌شود باید با ماهیت حق مورد ادعا و نتیجه‌ای که خواهان به دنبال آن است مطابقت داشته باشد.
دعاوی مربوط به مشاعات ساختمان
یکی از رایج‌ترین اختلافات در ساختمان‌های چندواحدی مربوط به قسمت‌های مشترک است. راهروها و راه‌پله‌ها و پاگردها و پشت‌بام و نمای ساختمان و بسیاری از تأسیسات و فضاهای مورد استفاده مشترک ممکن است منشأ اختلاف میان مالکان شوند.مطابق مواد ۱ و ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۶ اسفند ۱۳۴۳ مالکیت آپارتمان شامل مالکیت قسمت اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک است. همچنین ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۸ اردیبهشت ۱۳۴۷ با اصلاحات بعدی مقرر می‌کند که قسمت‌های مشترک در مالکیت مشاع شرکای ساختمان قرار دارند و اصولاً نمی‌توان برای یک شخص حق انحصاری بر آنها قائل شد.البته تشخیص مشترک یا اختصاصی بودن هر قسمت باید با توجه به اسناد مالکیت و صورت‌مجلس تفکیکی و مقررات قانونی و وضعیت ملک انجام شود.
تصرف غیرمجاز مشاعات ساختمان
اگر یکی از مالکان یا ساکنان بخشی از راهرو یا پاگرد یا پشت‌بام یا حیاط مشترک را به صورت انحصاری در اختیار بگیرد ممکن است حقوق سایر مالکان نقض شود.برای مثال قرار دادن وسایل در راهرو به نحوی که استفاده متعارف سایر ساکنان را مختل کند یا محصور کردن بخشی از حیاط مشترک یا جلوگیری از دسترسی سایر مالکان به قسمت مشترک می‌تواند حسب شرایط موضوع پیگیری قانونی قرار گیرد.در این موارد باید ابتدا مشخص شود محل مورد اختلاف واقعاً جزء مشاعات است یا بر اساس اسناد و مقررات حق استفاده اختصاصی از آن وجود دارد. سپس با توجه به نوع تصرف و خواسته مورد نظر می‌توان راهکار قانونی مناسب را انتخاب کرد.
گذاشتن وسایل در راهرو و پاگرد
راهروها و پاگردهای خارج از قسمت‌های اختصاصی در زمره قسمت‌های مشترک ساختمان قرار می‌گیرند. مطابق تبصره ماده ۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها گذاشتن میز و صندلی و اشیای دیگر در قسمت‌های مشترک ممنوع است.با این حال برای انتخاب روش پیگیری باید شرایط واقعی موضوع و نوع استفاده و آثار آن بررسی شود. اگر اختلاف با تذکر و پیگیری مدیر ساختمان حل نشود ممکن است مراجعه به مرجع صالح ضرورت پیدا کند.
اختلاف درباره پشت‌بام و حیاط و نمای ساختمان
پشت‌بام و نمای خارجی و بخش‌هایی از حیاط که طبق اسناد و مقررات جزء قسمت‌های مشترک محسوب می‌شوند تابع حقوق مشترک مالکان هستند.هیچ‌یک از مالکان صرفاً به دلیل سکونت در طبقه آخر یا مجاورت واحد خود با پشت‌بام نمی‌تواند بدون وجود مبنای قانونی حق انحصاری بر آن ایجاد کند.همچنین تغییر نمای ساختمان یا ایجاد تأسیسات و تصرفاتی که حقوق سایر مالکان را تحت تأثیر قرار می‌دهد باید با رعایت مقررات قانونی و حقوق اشخاص ذی‌حق انجام شود.
دعاوی مربوط به پارکینگ آپارتمان
پارکینگ یکی از مهم‌ترین موضوعات اختلاف در خرید و فروش و استفاده از آپارتمان است. برخی اختلافات به محل پارک خودرو مربوط می‌شود و برخی دیگر از ابهام در سند مالکیت یا صورت‌مجلس تفکیکی یا قرارداد خرید ناشی می‌شوند.برای تعیین حق مالک نسبت به پارکینگ نمی‌توان صرفاً به عرف ساختمان یا توافق شفاهی ساکنان اکتفا کرد. وضعیت ثبتی پارکینگ و مفاد سند مالکیت و قرارداد و صورت‌مجلس تفکیکی باید بررسی شود.
اختلاف در مالکیت پارکینگ
اگر خریدار معتقد باشد پارکینگ مشخصی به آپارتمان او تعلق دارد اما مالک دیگر یا فروشنده این حق را انکار کند باید مدارک انتقال و مشخصات پارکینگ بررسی شود.ممکن است پارکینگ به عنوان قسمت اختصاصی دارای مشخصات ثبتی باشد یا حق استفاده از محل معینی طبق اسناد و مقررات برای واحدی در نظر گرفته شده باشد. آثار حقوقی این وضعیت‌ها یکسان نیست.
تصرف پارکینگ توسط همسایه
اگر مالک یا ساکن دیگری از پارکینگ مورد حق شما استفاده کند ابتدا باید مبنای حق و حدود محل پارکینگ احراز شود. سپس با توجه به نوع حق و نحوه تصرف می‌توان درباره طرح دعوای مناسب یا سایر اقدامات قانونی تصمیم گرفت.
نداشتن پارکینگ با وجود توافق در قرارداد
اگر در قرارداد خرید آپارتمان وجود پارکینگ شرط شده باشد اما پس از معامله مشخص شود پارکینگ مورد توافق وجود ندارد یا فروشنده امکان تحویل آن را ندارد باید مفاد قرارداد و وضعیت ثبتی ملک بررسی شود.بسته به شرایط پرونده ممکن است الزام به ایفای تعهد یا مطالبه خسارت یا استفاده از حقوق قراردادی دیگر مطرح باشد. انتخاب خواسته صحیح به مفاد قرارداد و امکان اجرای تعهد و اوضاع و احوال معامله بستگی دارد.
اختلاف بر سر مزاحمت در پارکینگ
پارک کردن خودرو در محل نامناسب یا اشغال مسیر عبور یا جلوگیری از دسترسی مالک به پارکینگ می‌تواند موجب اختلاف شود. در این وضعیت باید حدود پارکینگ‌ها و مسیرهای عبور و حقوق اختصاصی یا مشترک مالکان مشخص شود.
مشاورهبا وکیل آپارتمان و دعاوی مربوط به انباری آپارتمان
انباری نیز مانند پارکینگ ممکن است منشأ اختلافات مالکیتی و قراردادی باشد. مهم‌ترین مسئله در این دعاوی تشخیص این موضوع است که انباری مورد اختلاف به چه واحدی تعلق دارد و حدود حق مالک نسبت به آن چیست.
اختلاف در مالکیت انباری
اگر دو مالک نسبت به یک انباری ادعای حق داشته باشند باید اسناد مالکیت و صورت‌مجلس تفکیکی و قراردادهای مربوط بررسی شوند. صرف استفاده طولانی‌مدت از یک محل لزوماً به معنای اثبات مالکیت آن نیست.
تحویل ندادن انباری توسط فروشنده
اگر فروشنده در قرارداد متعهد به تحویل انباری مشخصی شده باشد اما از تحویل آن خودداری کند امکان پیگیری حقوق قراردادی خریدار باید با توجه به مفاد قرارداد و وضعیت واقعی ملک بررسی شود.
تصرف انباری توسط همسایه
اگر شخص دیگری انباری متعلق به شما را در اختیار گرفته باشد ابتدا باید مالکیت یا حق اختصاصی شما نسبت به محل مورد اختلاف احراز شود. سپس با توجه به نوع تصرف و مدارک موجود می‌توان درباره مطالبه تحویل محل یا طرح دعوای متناسب تصمیم گرفت.
تبدیل انباری یا فضای مشترک به محل اختصاصی
تغییر وضعیت انباری عمومی یا اختصاص دادن بخشی از فضای مشترک ساختمان به یک واحد بدون مبنای قانونی ممکن است حقوق سایر مالکان را نقض کند. در این موارد بررسی اسناد و وضعیت ثبتی و نحوه ایجاد تصرف اهمیت اساسی دارد.
مشاوره با وکیل آپارتمان شارژ ساختمان و هزینه‌های مشترک
هزینه‌های نگهداری و اداره ساختمان از موضوعات متداول اختلاف میان مالکان و مدیر ساختمان است. این هزینه‌ها ممکن است شامل نظافت و نگهداری آسانسور و تعمیر تأسیسات مشترک و روشنایی و سایر هزینه‌های متعارف اداره ساختمان باشد.مطابق ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها پرداخت هزینه‌های مشترک اصولاً به نسبت مساحت قسمت اختصاصی هر مالک محاسبه می‌شود مگر هزینه‌هایی که به مساحت زیربنا ارتباط ندارند که در آنها تقسیم هزینه به طور مساوی یا ترتیب دیگری که قانون مقرر کرده است مطرح می‌شود.همچنین مطابق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها با اصلاحات بعدی مدیر یا هیئت‌مدیره در صورت وجود شرایط قانونی می‌توانند هزینه‌های مشترک پرداخت‌نشده را از طریق سازوکار مقرر در همان ماده مطالبه کنند. اجرای این سازوکار تابع رعایت تشریفات و شرایط قانونی است.
مطالبه شارژ معوق ساختمان
اگر یکی از مالکان سهم خود از هزینه‌های مشترک را پرداخت نکند مدیر ساختمان می‌تواند با رعایت مقررات قانونی برای مطالبه آن اقدام کند. نحوه محاسبه هزینه‌ها و مدارک مربوط به بدهی و اعلام مبلغ مطالبه‌شده در این مسیر اهمیت دارد.
اعتراض به مبلغ شارژ ساختمان
اگر مالک نسبت به نحوه محاسبه شارژ یا هزینه‌های اعلام‌شده اعتراض داشته باشد باید مبنای محاسبه و مصوبات معتبر و اسناد هزینه‌ها بررسی شود. صرف اعتراض به مبلغ شارژ به معنای معافیت از پرداخت هزینه‌های قانونی و مشترک نیست.
هزینه‌های مشترک در صورت خالی بودن آپارتمان
خالی بودن آپارتمان به تنهایی موجب معافیت مالک از پرداخت هزینه‌های مشترک مقرر قانونی نمی‌شود. با این حال نوع هزینه و نحوه تقسیم آن باید بر اساس قانون و مقررات مربوط تعیین شود.
اختلافات مربوط به مدیر ساختمان و مشاوره تلفنی با وکیل آپارتمان
مدیریت ساختمان وظیفه اداره و نگهداری قسمت‌های مشترک و اجرای تصمیمات معتبر مجمع عمومی مالکان را بر عهده دارد. اختلافات مربوط به انتخاب مدیر و حدود اختیارات او و نحوه هزینه‌کرد وجوه ساختمان نیز ممکن است نیازمند بررسی حقوقی باشد.مهم‌ترین موضوعات این بخش عبارت‌اند از:
اختلاف درباره انتخاب یا عزل مدیر ساختمان
اعتراض به مصوبات مجمع عمومی مالکان
مطالبه صورت‌حساب و بررسی هزینه‌های مشترک
اختلاف درباره تعمیرات و نگهداری قسمت‌های مشترک
مسئولیت مدیر در حدود وظایف قانونی و اختیارات او
اختلاف درباره نحوه تقسیم هزینه‌های مشترک
خودداری از اجرای تصمیمات معتبر مجمع عمومی
برای بررسی هر یک از این موضوعات باید قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن و مصوبات معتبر ساختمان و شرایط خاص اختلاف مورد توجه قرار گیرد.مهم ترین اختلافات حقوقی مربوط به آپارتمان
خسارت به آپارتمان و قسمت‌های مشترک ساختمان
گاهی اختلاف میان مالکان به علت ورود خسارت به واحد اختصاصی یا قسمت‌های مشترک ایجاد می‌شود. نشت آب از واحد مجاور یا خرابی لوله‌های مشترک یا آسیب به نمای ساختمان و تأسیسات ممکن است موجب طرح مطالبه خسارت شود.در این پرونده‌ها باید منشأ خسارت و شخص مسئول و رابطه میان رفتار یا ترک فعل او و خسارت واردشده بررسی شود. صرف وقوع خسارت در مجاورت یک واحد برای انتساب مسئولیت به مالک آن کافی نیست.مدارکی مانند گزارش کارشناس و تصاویر خسارت و مکاتبات مدیر ساختمان و فاکتورهای تعمیر و سایر ادله قابل استناد می‌توانند در اثبات ادعا مؤثر باشند.
مزاحمت همسایه در آپارتمان و مشاوره آنلاین با وکیل آپارتمان
زندگی در ساختمان مشترک مستلزم رعایت حقوق سایر ساکنان است. ایجاد سروصدای غیرمتعارف یا استفاده نامناسب از قسمت‌های مشترک یا رفتارهایی که موجب اخلال در استفاده متعارف دیگران از ملک می‌شود ممکن است منشأ اختلاف حقوقی باشد.با این حال هر اختلاف همسایگی الزاماً عنوان مجرمانه ندارد. برای تعیین مسیر پیگیری باید نوع رفتار و تکرار آن و میزان تأثیر آن بر حقوق اشخاص و شرایط قانونی مربوط بررسی شود.اگر رفتار انجام‌شده واجد شرایط قانونی یک جرم باشد امکان شکایت کیفری نیز ممکن است مطرح شود. در غیر این صورت باید راهکار حقوقی یا روش قانونی متناسب با ماهیت اختلاف انتخاب شود.
تغییرات غیرمجاز در آپارتمان و قسمت‌های مشترک
تغییرات ساختمانی ممکن است در داخل واحد اختصاصی یا در قسمت‌های مشترک انجام شود. از بین بردن دیوار یا تغییر تأسیسات یا تصرف بخشی از راهرو و حیاط یا تغییر نمای ساختمان از جمله موضوعاتی هستند که باید با توجه به مقررات مربوط بررسی شوند.مالکیت یک واحد آپارتمانی به معنای اختیار نامحدود برای هر نوع تغییر در ساختمان نیست. حقوق سایر مالکان و مقررات ساختمانی و وضعیت قسمت‌های مشترک باید رعایت شود.در صورت ایجاد تغییرات غیرمجاز ممکن است حسب مورد موضوع الزام به رفع تصرف یا اعاده وضع سابق یا مطالبه خسارت یا پیگیری از مراجع قانونی مطرح شود. نتیجه حقوقی هر پرونده به ماهیت تغییرات و اسناد و مقررات قابل اعمال بستگی دارد.
اختلافات مربوط به سند مالکیت و صورت‌مجلس تفکیکی آپارتمان
بخشی از اختلافات آپارتمانی ناشی از مغایرت میان قرارداد خرید و فروش و سند مالکیت و صورت‌مجلس تفکیکی است. برای مثال ممکن است مساحت واحد با قرارداد تفاوت داشته باشد یا حدود انباری و پارکینگ مشخص نباشد یا درباره اختصاصی و مشترک بودن یک محل اختلاف ایجاد شود.در این موارد باید اسناد ثبتی و قرارداد و نقشه‌های مربوط بررسی شوند. گاهی اختلاف با تفسیر صحیح اسناد قابل حل است و گاهی حسب شرایط به اصلاح اسناد یا طرح دعوای حقوقی نیاز دارد.موضوعاتی مانند کسری متراژ آپارتمان و اختلاف در حدود پارکینگ و انباری و اختلاف درباره قسمت‌های اختصاصی و مشترک باید با توجه به مبنای ادعا و خواسته نهایی از یکدیگر تفکیک شوند.
برای حل اختلافات آپارتمانی و مشاوره با وکیل آپارتمان چه مدارکی لازم است؟
مدارک مورد نیاز به نوع اختلاف بستگی دارد. با این حال در بسیاری از پرونده‌های مربوط به آپارتمان و مشاعات بررسی مدارک زیر اهمیت دارد:
سند مالکیت واحد آپارتمانی
قرارداد خرید و فروش یا مبایعه‌نامه
صورت‌مجلس تفکیکی و نقشه‌های مرتبط در صورت وجود
اسناد مربوط به پارکینگ و انباری
مصوبات مجمع عمومی و مدارک مدیریت ساختمان
صورت‌حساب هزینه‌های مشترک و اسناد پرداخت شارژ
تصاویر و گزارش‌های مربوط به تصرف یا ورود خسارت
مکاتبات و اظهارنامه‌های ارسالی
نظریه کارشناسی در صورت انجام کارشناسی
وجود همه این مدارک برای طرح هر دعوا الزامی نیست. مدارک لازم باید با توجه به موضوع پرونده و ادله مورد نیاز برای اثبات حق انتخاب شوند.
مشاوره با وکیل آپارتمان در وکیل دان
در اختلافات آپارتمانی تشخیص درست موضوع دعوا اهمیت زیادی دارد. برای مثال اختلاف بر سر استفاده از پارکینگ با اختلاف در مالکیت پارکینگ یکسان نیست. همچنین مطالبه شارژ ساختمان با دعوای مربوط به تصرف مشاعات از نظر مبنا و شیوه پیگیری تفاوت دارد.در وکیل دان امکان دریافت مشاوره حقوقی ملکی درباره اختلافات مربوط به آپارتمان و مشاعات و پارکینگ و انباری و سایر مسائل ملکی فراهم شده است.در جریان مشاوره با وکیل آپارتمان می‌توان اسناد و مدارک موجود را بررسی کرد و درباره حقوق و تعهدات طرفین و راهکارهای قانونی قابل طرح و مدارک مورد نیاز برای پیگیری اختلاف تصمیم گرفت.برای شروع مشاوره حقوقی آنلاین یا تلفنی از طریق بخش مشاوره حقوقی وکیل دان اقدام کنید و موضوع اختلاف خود را به صورت روشن توضیح دهید تا مسیر مناسب بررسی شود.
پرسش‌های متداول درباره دعاوی آپارتمان و مشاوره با وکیل آپارتمان
آیا تصرف راهرو یا پاگرد ساختمان توسط یکی از مالکان قانونی است؟راهرو و پاگردی که جزء قسمت‌های مشترک ساختمان باشد اصولاً نمی‌تواند بدون مبنای قانونی به صورت انحصاری در اختیار یک مالک قرار گیرد. نحوه استفاده و امکان پیگیری به وضعیت محل و اسناد و شرایط تصرف بستگی دارد.اگر همسایه پارکینگ مرا اشغال کند چه اقدامی می‌توان انجام داد؟ابتدا باید حق شما نسبت به پارکینگ و حدود آن از طریق سند و صورت‌مجلس تفکیکی و قرارداد بررسی شود. سپس با توجه به نوع تصرف و ادله موجود می‌توان اقدام قانونی متناسب را انتخاب کرد.آیا مالک آپارتمان خالی باید شارژ ساختمان را پرداخت کند؟بله. خالی بودن واحد به تنهایی موجب معافیت از هزینه‌های مشترک قانونی نیست. میزان و نحوه تقسیم هزینه باید بر اساس قانون و نوع هزینه تعیین شود.آیا مدیر ساختمان می‌تواند هزینه‌های مشترک را مطالبه کند؟بله. در صورت وجود شرایط قانونی مدیر یا هیئت‌مدیره می‌تواند از روش‌های پیش‌بینی‌شده در قانون تملک آپارتمان‌ها برای مطالبه هزینه‌های مشترک اقدام کند.اگر پارکینگ یا انباری در قرارداد ذکر شده باشد اما تحویل داده نشود چه باید کرد؟باید مفاد قرارداد و وضعیت ثبتی محل و امکان اجرای تعهد بررسی شود. با توجه به شرایط پرونده ممکن است الزام به انجام تعهد یا مطالبه خسارت یا سایر حقوق قراردادی مطرح باشد.آیا برای هر اختلاف آپارتمانی باید دادخواست مطرح کرد؟خیر. برخی اختلافات با بررسی اسناد و مذاکره یا پیگیری از طریق مدیر ساختمان قابل حل هستند. در صورت حل نشدن اختلاف باید با توجه به ماهیت موضوع و حقوق مورد ادعا مسیر قانونی مناسب انتخاب شود.برای طرح دعوای مربوط به مشاعات و مشاوره با وکیل آپارتمان چه مدارکی لازم است؟سند مالکیت و صورت‌مجلس تفکیکی و مدارک مربوط به وضعیت قسمت مشترک و شواهد تصرف می‌توانند در اثبات ادعا مؤثر باشند. مدارک لازم با توجه به نوع دعوا تعیین می‌شود.
چگونه از وکیل آپارتمان مشاوره بگیریم؟
برای دریافت مشاوره حقوقی با وکیل آپارتمان می‌توانید از طریق بخش مشاوره وکیل دان موضوع اختلاف و مدارک اصلی خود را ارائه کنید تا امکان بررسی حقوقی و انتخاب راهکار مناسب فراهم شود.
