انتخاب مدت مشاوره تلفنی و ارتباط سریع با وکیل
تقسیم ترکه و فروش اموال موروثی چگونه انجام می شود و حل راه قانونی در صورت اختلاف وراث به چه صورت در دادگاه انجام می شود. اگر وراث درباره تقسیم ارث توافق ندارند یا یکی از آنها خواهان فروش ملک موروثی است، با شرایط تقسیم ترکه و فروش اموال موروثی ، افراز ملک مشاع، فروش مال غیرقابل افراز و حقوق قانونی وراث آشنا شوید و در صورت نیاز در سایت وکیل دان مشاوره حقوقی آنلاین با وکیل تقسیم ترکه و فروش مشاوره تلفنی داشته باشید.
تقسیم ترکه و فروش اموال موروثی چگونه انجام می‌شود؟
پس از فوت یک شخص، اموال و حقوق مالی باقی‌مانده از او به موضوع ارث تبدیل می‌شود و وراث مطابق قانون در ترکه حق پیدا می‌کنند. اگر وراث درباره نحوه تقسیم اموال توافق داشته باشند، می‌توانند با رعایت حقوق یکدیگر و تشریفات قانونی برای تقسیم اقدام کنند. اما اگر یکی از وراث با تقسیم توافقی مخالفت کند یا درباره فروش ملک موروثی اختلاف ایجاد شود، قانون راهکارهایی برای پیگیری موضوع پیش‌بینی کرده است.
اگر چند وارث دارید و درباره تقسیم اموال متوفی توافق نمی‌کنید، هر وارثی که حق درخواست تقسیم دارد اصولاً می‌تواند از دادگاه تقسیم سهم خود را بخواهد. این حق در ماده ۳۰۰ قانون امور حسبی پیش‌بینی شده است. البته نحوه تقسیم به نوع مال، وضعیت مالکیت، امکان افراز و وجود موانع قانونی بستگی دارد.
برای مثال اگر متوفی یک آپارتمان از خود به جا گذاشته و سه فرزند او وارث باشند، ممکن است وراث درباره اینکه آپارتمان به یکی از آنها برسد یا فروخته شود اختلاف داشته باشند. در این شرایط باید مشخص شود آیا امکان تقسیم عینی ملک وجود دارد یا خیر و در صورت غیرقابل تقسیم بودن آن چه مسیر قانونی قابل استفاده است.
در این مقاله توضیح می‌دهیم تقسیم ترکه چه تفاوتی با فروش ملک مشاع دارد و در صورت مخالفت یکی از وراث چگونه می‌توان حقوق قانونی خود را پیگیری کرد.
تقسیم ترکه و فروش اموال
ترکه شامل اموال و حقوق مالی باقی‌مانده از متوفی است که پس از رعایت حقوق و دیون مقدم بر ارث و سایر مقررات مربوط باید میان اشخاص ذی‌حق تعیین تکلیف شود.
تقسیم ترکه به معنای جدا کردن سهم هر وارث از اموال مشترک باقی‌مانده از متوفی است. این تقسیم ممکن است با توافق وراث انجام شود یا در صورت وجود اختلاف از مسیر قانونی پیگیری شود.
مطابق ماده ۳۰۰ قانون امور حسبی هر یک از وراث می‌توانند درخواست تقسیم سهم خود را از سهم سایر وراث مطرح کنند. بنابراین در اصل حق درخواست تقسیم، موافقت همه وراث شرط عمومی نیست.
با این حال باید میان حق درخواست تقسیم و نتیجه نهایی آن تفاوت گذاشت. دادگاه یا مرجع صالح نمی‌تواند صرفاً بر اساس خواسته یک وارث هر مال مورد ادعایی را تقسیم کند. ابتدا باید مشخص شود مال موردنظر واقعاً جزو ترکه است و حقوق اشخاص نسبت به آن چگونه است.
آیا برای تقسیم ترکه و فروش اموال ابتدا باید گواهی انحصار وراثت گرفت؟
گواهی انحصار وراثت برای شناسایی وراث قانونی و مشخص شدن سهم‌الارث آنان اهمیت دارد. برای پیگیری تقسیم ترکه نیز باید وراث و سمت اشخاص درخواست‌کننده مشخص باشد.
اگر گواهی صادر شده باشد می‌توان از اطلاعات آن برای شناسایی وراث و سهم‌الارث قانونی استفاده کرد. اگر هنوز گواهی صادر نشده است باید وضعیت آن و مدارک لازم برای احراز سمت درخواست‌کنندگان بررسی شود.
برای آشنایی با مراحل صدور گواهی و مقررات جدید می‌توانید مقاله گواهی انحصار وراثت چیست و چگونه آن را دریافت کنیم؟ را مطالعه کنید.
نکته مهم این است که گواهی انحصار وراثت به‌خودی‌خود اموال را تقسیم نمی‌کند. این گواهی وراث و سهم‌الارث آنان را مشخص می‌کند و تقسیم عملی اموال مرحله‌ای جداگانه است.
آیا برای تقسیم ارث رضایت همه وراث لازم است؟
خیر. اگر وراث درباره تقسیم اموال توافق نداشته باشند، هر وارثی که حق قانونی درخواست تقسیم دارد اصولاً می‌تواند از دادگاه تقاضای تقسیم ترکه و فروش کند. مبنای این حق ماده ۳۰۰ قانون امور حسبی است.
ماده ۳۰۱ همین قانون نیز برای برخی اشخاص دیگر از جمله ولی یا قیم وارث محجور و امین غایب در شرایط مقرر حق درخواست تقسیم شناخته است.
بنابراین مخالفت یکی از وراث به‌تنهایی مانع طرح درخواست تقسیم نیست. اما نتیجه تقسیم به شرایط مال و حقوق تمام اشخاص ذی‌نفع بستگی دارد.
برای مثال اگر یکی از وراث بخواهد سهم خود را از حالت اشتراک خارج کند و سایر وراث حاضر به توافق نباشند، می‌تواند مسیر قانونی تقسیم را پیگیری کند. اگر ملک قابل افراز نباشد، بسته به وضعیت ثبتی و مقررات مربوط ممکن است درخواست فروش مطرح شود.
تقسیم توافقی ترکه چگونه انجام می‌شود؟
اگر تمام وراث درباره نحوه تقسیم اموال توافق داشته باشند، تقسیم توافقی معمولاً می‌تواند از اختلافات و هزینه‌های دادرسی جلوگیری کند. در این حالت باید مشخص شود هر مال به کدام وارث اختصاص می‌یابد و آیا ارزش سهم‌هایی که دریافت می‌کنند با سهم‌الارث قانونی آنها تناسب دارد یا خیر.
در تقسیم توافقی لازم است موارد زیر بررسی شود:
- مشخصات دقیق اموال و حقوق متعلق به متوفی
- سهم‌الارث قانونی هر وارث
- وضعیت بدهی‌ها و حقوق مقدم بر ارث
- ارزش اموال و نحوه محاسبه سهم هر شخص
- وضعیت اسناد مالکیت و تشریفات انتقال
- وجود وارث محجور یا غایب و لزوم رعایت مقررات حمایتی مربوط
اگر تقسیم شامل املاک ثبت‌شده باشد، توافق وراث باید با رعایت تشریفات ثبتی لازم اجرا شود. همچنین اگر در میان وراث شخص محجور وجود داشته باشد، نمی‌توان بدون رعایت مقررات مربوط به نمایندگی و حفظ حقوق او درباره سهم وی تصمیم گرفت.
تقسیم توافقی زمانی مطمئن‌تر است که تمام اموال و بدهی‌ها شناسایی شده و سهم هر وارث به روشنی مشخص باشد.
اگر یکی از وراث با تقسیم ترکه و فروش اموال مخالفت کند چه باید کرد؟
اگر توافق میان وراث حاصل نشود، شخصی که حق درخواست تقسیم دارد می‌تواند از مسیر قانونی اقدام کند. مطابق ماده ۳۰۴ قانون امور حسبی درخواست تقسیم باید کتبی باشد و مشخصات درخواست‌کننده و متوفی و همچنین وراث و اشخاص دیگری که ترکه باید میان آنها تقسیم شود و سهم هر یک در آن درج شود.
پس از ثبت درخواست، مرجع رسیدگی با توجه به مقررات مربوط موضوع را بررسی می‌کند و اشخاص ذی‌نفع برای رسیدگی دعوت می‌شوند.
با این حال اگر درباره اصل مالکیت یکی از اموال اختلاف وجود داشته باشد، ابتدا باید مشخص شود آیا آن مال واقعاً جزو ترکه است یا خیر. در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۲/۵۲۷ مورخ ۵ آذر ۱۴۰۲ اداره کل حقوقی قوه قضائیه نیز بیان شده است که در دعوای تقسیم ترکه اموالی که تعلق آنها به ترکه محل اختلاف است صرفاً به دلیل طرح درخواست تقسیم قابل تقسیم نیستند و باید وضعیت مالکیت آنها روشن شود.
بنابراین اگر اختلاف فقط درباره نحوه تقسیم اموال باشد، مسیر تقسیم ترکه قابل بررسی است. اما اگر اختلاف درباره مالکیت مال یا تعلق آن به متوفی باشد، ممکن است ابتدا به رسیدگی جداگانه درباره مالکیت نیاز باشد.
مرجع رسیدگی به درخواست تقسیم ترکه و فروش اموال کجاست؟
مرجع صالح به نوع درخواست و موضوع اختلاف بستگی دارد. درخواست تقسیم ترکه بر اساس مقررات قانون امور حسبی پیگیری می‌شود و در تعیین مرجع صالح باید مقررات صلاحیت ذاتی و محلی رعایت شود.
نباید تصور کرد که چون برخی امور مربوط به ارث مانند گواهی انحصار وراثت و تحریر ترکه در صلاحیت دادگاه صلح قرار گرفته‌اند، تمام اختلافات مربوط به تقسیم اموال موروثی نیز الزاماً در همان مرجع رسیدگی می‌شود.
برای تعیین مرجع صالح باید ماهیت خواسته، ارزش و نوع مال و وجود یا نبود دعوای مستقل درباره مالکیت بررسی شود. اگر موضوع شامل ملک ثبت‌شده و درخواست افراز باشد، ممکن است ابتدا صلاحیت اداره ثبت محل وقوع ملک مطرح شود.
به همین دلیل پیش از ثبت دادخواست یا درخواست بهتر است خواسته به‌درستی تنظیم شود تا از طرح موضوع در مرجع نامناسب و اتلاف وقت جلوگیری شود.
فروش ملک موروثی چگونه انجام می‌شود؟
اگر یکی از اموال متوفی ملک باشد و وراث در مالکیت مشاع آن شریک شوند، فروش ملک ممکن است با توافق وراث یا از طریق مسیر قانونی انجام شود.
در فروش توافقی، وراث باید درباره فروش و شرایط آن توافق کنند و تشریفات لازم برای انتقال و تقسیم وجه حاصل را رعایت کنند.
اما اگر یکی از وراث بخواهد ملک فروخته شود و سایر وراث مخالفت کنند، باید ابتدا مشخص شود ملک از نظر قانونی قابل افراز است یا خیر. در مورد املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است، اصل بر این است که درخواست افراز در اداره ثبت محل وقوع ملک مطرح شود. اگر ملک به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، هر یک از شرکا می‌تواند با رعایت مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع از دادگاه درخواست فروش کند.
در این وضعیت پس از طی تشریفات قانونی، ملک به فروش می‌رسد و وجه حاصل با توجه به حقوق و سهم قانونی اشخاص ذی‌حق تقسیم می‌شود.
مخالفت یکی از وراث با فروش لزوماً مانع دائمی فروش ملک نیست؛ اما امکان فروش اجباری و مسیر آن باید با توجه به وضعیت ثبتی ملک و مقررات قابل اعمال بررسی شود.
اگر ملک موروثی قابل افراز باشد چه می‌شود؟
افراز به معنای جدا کردن سهم شرکا از مال مشاع است. اگر ملک از نظر قانونی و فنی قابل افراز باشد، امکان جدا کردن سهم شرکا مطابق مقررات وجود دارد.
در مورد املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است، مطابق ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، درخواست افراز اصولاً در واحد ثبتی محل وقوع ملک مطرح می‌شود. تصمیم واحد ثبتی در چارچوب قانون قابل اعتراض در دادگاه است.
اگر ملک قابل افراز باشد، پس از انجام تشریفات قانونی سهم شرکا جدا می‌شود و هر شخص می‌تواند در حدود مالکیت اختصاصی خود اقدام کند.
البته قابل افراز بودن ملک صرفاً به این معنا نیست که تقسیم آن از نظر ظاهری ممکن باشد. وضعیت ثبتی و ضوابط قانونی مربوط باید بررسی شود. برای مثال تقسیم یک زمین به قطعات کوچک‌تر ممکن است با مقررات شهرسازی یا ضوابط ثبتی تعارض داشته باشد.
اگر ملک موروثی غیرقابل افراز باشد چه باید کرد؟
اگر ملک مشاعی طبق مقررات قانونی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، در شرایطی که قانون افراز و فروش املاک مشاع بر آن حاکم باشد، هر یک از شرکا می‌تواند درخواست فروش ملک را مطرح کند.
مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز شناخته شده باشد با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه فروخته می‌شود. وجه حاصل از فروش نیز پس از رعایت حقوق قانونی مربوط میان شرکا تقسیم می‌شود.
برای مثال اگر یک آپارتمان موروثی به صورت مشاع میان چند وارث باشد و تقسیم فیزیکی آن امکان‌پذیر نباشد، پس از طی تشریفات قانونی مربوط به افراز و احراز غیرقابل افراز بودن، امکان درخواست فروش قابل بررسی است.
باید توجه داشت که مقررات افراز و فروش املاک مشاع برای هر نوع مال موروثی بدون استثنا قابل اعمال نیست. اگر موضوع شامل اموال منقول، املاک فاقد وضعیت ثبتی روشن یا اختلاف درباره اصل مالکیت باشد، مسیر حقوقی ممکن است متفاوت باشد.
آیا یک وارث می‌تواند سهم خود را از ملک موروثی بفروشد؟
اصولاً هر وارث پس از تحقق مالکیت ارثی و با رعایت مقررات مربوط می‌تواند سهم مشاع خود را منتقل کند. اما انتقال سهم مشاع با فروش تمام ملک متفاوت است.
برای مثال اگر سه وارث هر کدام در یک ملک سهم داشته باشند، یکی از آنها نمی‌تواند صرفاً به دلیل مالک بودن در سهم خود، تمام ملک را به عنوان مالک انحصاری بفروشد. او می‌تواند در حدود حقوق خود نسبت به سهم مشاع اقدام کند و انتقال سهم او تابع وضعیت مالکیت و تشریفات قانونی است.
در عمل باید بررسی شود که مالکیت وراث چگونه احراز شده، آیا تشریفات ثبتی لازم انجام شده و انتقال موردنظر نسبت به سهم مشاع است یا کل ملک.
همچنین اگر ملک درگیر دعوا یا محدودیت قانونی باشد، این وضعیت می‌تواند بر نحوه انتقال اثر بگذارد. پیش از تنظیم قرارداد فروش سهم موروثی بهتر است اسناد و وضعیت حقوقی ملک بررسی شود.
آیا می‌توان بدون رضایت سایر وراث تمام ملک موروثی را فروخت؟
خیر. یک وارث صرفاً به دلیل داشتن سهم‌الارث نمی‌تواند تمام ملک مشترک را بدون داشتن اختیار قانونی از طرف سایر مالکان بفروشد.
اگر همه وراث با فروش توافق داشته باشند، انتقال تمام ملک با رعایت تشریفات قانونی امکان‌پذیر است. اما اگر یکی از وراث مخالفت کند، شخص متقاضی باید مسیر قانونی متناسب با وضعیت ملک را طی کند.
در مورد ملک مشاعی که قابل افراز نیست، پس از طی مراحل قانونی و احراز شرایط مقرر می‌توان درخواست فروش را مطرح کرد. در این حالت فروش بر اساس مقررات انجام می‌شود و سهم هر شخص از وجه حاصل با رعایت حقوق قانونی تعیین خواهد شد.
بنابراین باید بین فروش سهم مشاع یک وارث و فروش کل ملک موروثی تفاوت گذاشت.
آیا برای تقسیم ترکه باید ابتدا بدهی‌های متوفی پرداخت شود؟
پیش از تقسیم نهایی ترکه باید حقوق و دیونی که به آن تعلق می‌گیرد بررسی شود. مطابق ماده ۸۶۸ قانون مدنی مالکیت وراث نسبت به ترکه مستقر نمی‌شود مگر پس از ادای حقوق و دیونی که به ترکه تعلق گرفته است. ماده ۸۶۹ قانون مدنی نیز ترتیب حقوق و دیون مربوط به ترکه و وصیت را بیان می‌کند.
به همین دلیل اگر متوفی بدهی داشته باشد، وراث نباید بدون بررسی وضعیت آن فرض کنند که تمام اموال باقی‌مانده بدون قید و شرط قابل تقسیم است.
در برخی پرونده‌ها لازم است میزان دارایی‌ها و بدهی‌ها مشخص شود. اگر وراث درباره اموال یا بدهی‌های متوفی اطلاع دقیق نداشته باشند، تحریر ترکه می‌تواند در شرایط قانونی برای تعیین وضعیت ترکه مفید باشد.
برای آشنایی با این موضوع می‌توانید مقاله تحریر ترکه و مهر و موم ترکه چیست؟ را در همین خوشه محتوایی مطالعه کنید.
اگر یکی از وراث در خارج از کشور باشد تقسیم ترکه چگونه انجام می‌شود؟
حضور فیزیکی همه وراث در ایران در تمام مراحل لزوماً شرط نیست. اما اگر یکی از وراث خارج از کشور باشد، باید امکان اقدام از طریق وکیل یا نماینده قانونی و تشریفات لازم برای تنظیم و تأیید وکالت‌نامه بررسی شود.
اگر وارث غایب و فاقد وکیل باشد، مقررات مربوط به حمایت از حقوق او نیز باید رعایت شود. ماده ۳۰۳ قانون امور حسبی درباره موردی که یکی از وراث غایب مفقودالاثر و فاقد وکیل باشد، تعیین امین را پیش از تقسیم پیش‌بینی کرده است.
بنابراین نمی‌توان بدون توجه به وضعیت نمایندگی و حقوق وارث غایب، تقسیم را به نحوی انجام داد که حقوق او نادیده گرفته شود.
اگر یکی از وراث محجور باشد آیا تقسیم ترکه امکان‌پذیر است؟
بله؛ اما تقسیم ترکه در چنین شرایطی باید با رعایت مقررات حمایتی مربوط انجام شود. اگر یکی از وراث محجور باشد، نماینده قانونی او باید در حدود اختیارات قانونی از حقوق وی حمایت کند و تشریفات لازم رعایت شود.
ماده ۳۰۱ قانون امور حسبی برای ولی، وصی و قیم وارث محجور در شرایط مقرر حق درخواست تقسیم شناخته است. با این حال نحوه اقدام و لزوم اخذ مجوزهای مربوط باید با توجه به نوع نمایندگی و وضعیت مال بررسی شود.
تقسیم توافقی یا انتقال سهم وارث محجور نباید بدون رعایت مصلحت و تشریفات قانونی انجام شود.
آیا درخواست تقسیم ترکه مرور زمان دارد؟
مطابق ماده ۳۰۲ قانون امور حسبی نسبت به درخواست تقسیم مرور زمان جاری نیست و اشخاصی که حق درخواست تقسیم دارند می‌توانند در هر زمان درخواست خود را مطرح کنند.
با این حال این حکم به معنای آن نیست که هر ادعای دیگری درباره اموال موروثی نیز بدون محدودیت زمانی یا بدون رعایت شرایط قانونی قابل طرح است. برای مثال دعاوی مربوط به مالکیت، ابطال اسناد یا حقوق اشخاص ثالث ممکن است قواعد و شرایط خاص خود را داشته باشند.
بنابراین اگر سال‌ها از فوت متوفی گذشته است، صرف گذشت زمان به‌تنهایی مانع درخواست تقسیم ترکه نیست؛ اما وضعیت مالکیت و سایر مسائل حقوقی باید جداگانه بررسی شود.
چه مدارکی برای درخواست تقسیم ترکه لازم است؟
مدارک موردنیاز با توجه به نوع ترکه و وضعیت پرونده متفاوت است. به طور معمول اطلاعات و مدارک زیر برای آماده‌سازی درخواست مفید هستند:
- مدارک هویتی درخواست‌کننده
- گواهی فوت متوفی
- گواهی انحصار وراثت یا مدارک لازم برای احراز وراث و سهم آنان
- مشخصات سایر وراث و اشخاص ذی‌نفع
- اسناد مالکیت اموال غیرمنقول
- مدارک مربوط به حساب‌ها و سایر اموال مالی در صورت وجود
- اطلاعات مربوط به بدهی‌ها و حقوق متعلق به ترکه و تحریر ترکه در صورت لزوم
- مدارک نمایندگی قانونی در صورت اقدام توسط وکیل یا نماینده
این فهرست عمومی است و ممکن است در هر پرونده مدارک دیگری لازم باشد. اگر اختلاف درباره اصل مالکیت یکی از اموال وجود داشته باشد، اسناد و دلایل مربوط به مالکیت نیز اهمیت ویژه‌ای پیدا می‌کند.
چرا پیش از طرح دعوای تقسیم ترکه و فروش اموال باید وضعیت مالکیت بررسی شود؟
گاهی وراث درباره اینکه یک مال جزو ترکه متوفی است اختلاف دارند. برای مثال ممکن است سند رسمی ملک به نام شخص دیگری باشد اما یکی از وراث مدعی شود که متوفی در واقع مالک آن بوده است.
در چنین شرایطی نمی‌توان صرفاً با درج نام آن مال در فهرست ترکه انتظار داشت که دادگاه آن را تقسیم کند. ابتدا باید وضعیت مالکیت و تعلق مال به متوفی با توجه به اسناد و ادله موجود بررسی شود.
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۲/۵۲۷ اداره کل حقوقی قوه قضائیه نیز بر این نکته تأکید دارد که در درخواست تقسیم ترکه، اموالی که تعلق آنها به ترکه محل اختلاف است تا زمانی که وضعیت مالکیت روشن نشده، قابل تقسیم نیستند.
به همین دلیل پیش از طرح درخواست باید مشخص شود آیا موضوع صرفاً تقسیم مال متعلق به متوفی است یا ابتدا به دعوایی مانند اثبات مالکیت نیاز دارد.
مشاوره حقوقی درباره تقسیم ترکه و فروش اموال موروثی
اگر یکی از وراث از تقسیم اموال خودداری می‌کند یا درباره فروش ملک موروثی اختلاف دارید، ابتدا باید نوع مال و وضعیت حقوقی آن مشخص شود. راهکار قانونی برای تقسیم ملک ثبت‌شده ممکن است با تقسیم وجه نقد یا سایر اموال متفاوت باشد.
در بررسی حقوقی پرونده می‌توان موضوعات زیر را مشخص کرد:
- امکان درخواست تقسیم ترکه
- نحوه اقدام در صورت مخالفت یکی از وراث
- شرایط افراز ملک موروثی
- امکان درخواست فروش ملک غیرقابل افراز
- وضعیت انتقال سهم مشاع یکی از وراث
- لزوم تعیین تکلیف بدهی‌های متوفی
- وجود اختلاف درباره اصل مالکیت اموال
- رعایت حقوق وراث غایب یا محجور
برای دریافت راهنمایی در مورد تقسیم ترکه و فروش اموال متناسب با شرایط پرونده می‌توانید از صفحه مشاوره حقوقی ارث و وصیت استفاده کنید.
پرسش‌های متداول درباره تقسیم ترکه و فروش اموال موروثی
۱. آیا یک وارث می‌تواند درخواست تقسیم ترکه بدهد؟
بله. مطابق ماده ۳۰۰ قانون امور حسبی هر یک از وراث می‌توانند درخواست تقسیم سهم خود را از سهم سایر وراث مطرح کنند.
۲. اگر یکی از وراث با فروش ملک موروثی مخالفت کند چه باید کرد؟
ابتدا باید وضعیت ثبتی و امکان افراز ملک بررسی شود. اگر ملک مشاعی مشمول قانون افراز و فروش املاک مشاع باشد و به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز شناخته شود، هر شریک می‌تواند با رعایت مقررات درخواست فروش کند.
۳. آیا یک وارث می‌تواند تمام ملک موروثی را بفروشد؟
خیر. وارث نمی‌تواند صرفاً بر اساس سهم خود تمام ملک مشترک را بدون اختیار قانونی از طرف سایر مالکان بفروشد. فروش تمام ملک نیازمند توافق و اختیار قانونی لازم یا طی مسیر قانونی فروش است.
۴. آیا تقسیم ترکه با افراز ملک یکسان است؟
خیر. تقسیم ترکه ناظر بر تقسیم اموال باقی‌مانده از متوفی است. افراز به جدا کردن سهم شرکا از مال مشاع مربوط می‌شود و در مورد املاک مشاع ممکن است مقررات ثبتی خاصی بر آن حاکم باشد.
۵. آیا می‌توان پس از گذشت چند سال درخواست تقسیم ترکه داد؟
مطابق ماده ۳۰۲ قانون امور حسبی درخواست تقسیم ترکه مشمول مرور زمان نیست. با این حال سایر دعاوی مرتبط با مالکیت یا اسناد ممکن است قواعد خاص خود را داشته باشند.
۶. آیا گواهی انحصار وراثت به معنای تقسیم اموال است؟
خیر. این گواهی وراث و سهم‌الارث آنان را مشخص می‌کند اما تقسیم عملی اموال مرحله‌ای جداگانه است.
۷. اگر درباره مالکیت یکی از اموال متوفی اختلاف باشد چه باید کرد؟
باید ابتدا وضعیت مالکیت و تعلق مال به ترکه بررسی شود. ممکن است پیش از تقسیم، طرح دعوای جداگانه درباره مالکیت یا اثبات حق لازم باشد.
مشاوره با وکیل تقسیم ترکه و فروش اموال
اگر وراث درباره نحوه تقسیم اموال متوفی توافق ندارند، مخالفت یکی از آنها به‌تنهایی مانع همیشگی تقسیم نیست. مطابق ماده ۳۰۰ قانون امور حسبی هر وارثی که حق قانونی درخواست تقسیم دارد می‌تواند از دادگاه تقسیم سهم خود را بخواهد.
در مورد ملک موروثی مشاع باید ابتدا امکان افراز و وضعیت ثبتی آن بررسی شود. اگر ملک مشمول قانون افراز و فروش املاک مشاع باشد و به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود، هر شریک می‌تواند با رعایت مقررات درخواست فروش را مطرح کند.
در عین حال فروش تمام ملک با فروش سهم مشاع یک وارث تفاوت دارد و اموالی که تعلق آنها به ترکه محل اختلاف است ممکن است پیش از تقسیم به رسیدگی جداگانه درباره مالکیت نیاز داشته باشند.
برای انتخاب مسیر مناسب، ابتدا باید مشخص شود موضوع شما تقسیم ترکه است یا افراز و فروش ملک مشاع یا اثبات مالکیت مال مورد اختلاف.