سرقفلی چیست؟ شرایط قانونی و نحوه انتقال سرقفلی مغازه

در این مقاله به زبان ساده توضیح می‌دهیم سرقفلی چیست و چگونه ایجاد می‌شود و در چه شرایطی امکان انتقال یا مطالبه آن وجود دارد.

اگر قصد اجاره یک مغازه را دارید یا سال‌هاست در یک ملک تجاری فعالیت می‌کنید ممکن است با اصطلاح سرقفلی روبه‌ رو شده باشید . می خواهید بدانید سرقفلی چیست ؟ سرقفلی یکی از موضوعات مهم در روابط موجر و مستأجر است و گاهی اختلاف درباره آن باعث طرح دعوا در دادگاه می‌شود.

برای مثال ممکن است مستأجر هنگام اجاره مغازه مبلغی به مالک پرداخت کرده باشد و بخواهد در پایان قرارداد آن را پس بگیرد. گاهی نیز مستأجر قصد فروش سرقفلی را دارد اما مالک با انتقال آن مخالفت می‌کند. در مواردی هم مالک درخواست تخلیه مغازه را مطرح می‌کند و مستأجر درباره حقوق مالی خود نگران است.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی حقی مالی است که در شرایط قانونی مربوط به اجاره اماکن تجاری ایجاد می‌شود و ممکن است ارزش اقتصادی قابل توجهی داشته باشد.

در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ مقرراتی درباره سرقفلی پیش‌بینی شده است. بر اساس ماده ۶ این قانون در شرایط مقرر ممکن است مستأجر در ابتدای اجاره مبلغی به مالک بپردازد یا در طول رابطه استیجاری حقی نسبت به سرقفلی پیدا کند.

با این حال هر مبلغی که مستأجر به مالک می‌پردازد سرقفلی محسوب نمی‌شود. برای مثال پول پیش یا ودیعه اجاره با سرقفلی تفاوت دارد و باید مشخص شود وجه پرداختی بابت چه موضوعی بوده است.

بنابراین برای تشخیص اینکه شخصی واقعاً حق سرقفلی دارد یا خیر باید قرارداد و مدارک پرداخت و شرایط ایجاد حق بررسی شود.

آیا سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد؟

بله. سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت دو مفهوم حقوقی متفاوت هستند و نباید آنها را یکسان دانست.

سرقفلی در چارچوب مقررات مربوط به خود و با توجه به شرایط قانونی و قرارداد بررسی می‌شود. در مقابل حق کسب و پیشه یا تجارت از جمله حقوقی است که در روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ مطرح می‌شود.

برای مثال ممکن است مستأجری سال‌ها در یک مغازه فعالیت کرده باشد و درباره حق کسب و پیشه خود ادعا داشته باشد. در پرونده‌ای دیگر مستأجر بر اساس قرارداد و پرداخت وجه مدعی حق سرقفلی باشد.

در هر دو حالت باید ابتدا قانون حاکم بر رابطه استیجاری مشخص شود. صرف استفاده از عنوان سرقفلی در قرارداد یا پرداخت مبلغی در زمان اجاره برای تعیین قطعی ماهیت حق کافی نیست.

سرقفلی چگونه به وجود می‌آید؟

برای پاسخ به این سؤال باید شرایط قرارداد و قانون حاکم بررسی شود.

در روابط مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ ماده ۶ این قانون درباره سرقفلی مقرراتی دارد. بر اساس این ماده در شرایط مقرر ممکن است مستأجر در ابتدای اجاره مبلغی بابت سرقفلی به موجر بپردازد.

همچنین تبصره ۲ ماده ۶ مقرر کرده است که اگر موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل کرده باشد مستأجر هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

در نتیجه برای بررسی سرقفلی باید به موارد زیر توجه کرد:

• آیا مبلغی بابت سرقفلی پرداخت شده است؟
• در قرارداد درباره سرقفلی چه نوشته شده است؟
• آیا حق مورد ادعا به‌صورت معتبر ایجاد یا منتقل شده است؟
• آیا شرایط قانونی مطالبه آن وجود دارد؟
• آیا مستأجر مدعی سرقفلی است یا حق کسب و پیشه یا تجارت؟

پاسخ به این پرسش‌ها در تعیین حقوق موجر و مستأجر اهمیت دارد.

آیا پول پیش مغازه همان سرقفلی است؟

خیر. پول پیش یا ودیعه اجاره اصولاً مبلغی است که مستأجر در چارچوب قرارداد به موجر می‌پردازد و بازپرداخت آن تابع شرایط قرارداد و مقررات مربوط است. سرقفلی ماهیت و شرایط حقوقی متفاوتی دارد.

برای مثال اگر مستأجر مبلغی را صرفاً به‌عنوان ودیعه پرداخت کرده باشد نمی‌توان بدون بررسی قرارداد آن را سرقفلی دانست. از طرف دیگر اگر در قرارداد مبلغی بابت سرقفلی پرداخت شده باشد باید آثار حقوقی آن جداگانه بررسی شود.

به همین دلیل هنگام تنظیم قرارداد اجاره مغازه بهتر است مبلغ ودیعه و اجاره‌بها و هر مبلغی که بابت سرقفلی پرداخت می‌شود به‌روشنی مشخص شوند.

آیا مستأجر می‌تواند سرقفلی مغازه را بفروشد؟

امکان انتقال سرقفلی به شرایط قرارداد و قانون حاکم بستگی دارد.

در برخی موارد مستأجر می‌تواند با رعایت شرایط قانونی حق خود را منتقل کند. در موارد دیگر ممکن است رضایت مالک یا رعایت تشریفات خاص ضرورت داشته باشد.

به‌ویژه در روابط مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ باید به ماده ۱۹ این قانون و شرایط انتقال منافع توجه شود. در صورت وجود محدودیت قانونی یا قراردادی انتقال بدون رعایت شرایط لازم ممکن است موجب اختلاف و حتی طرح دعوای تخلیه شود.

بنابراین اگر قصد فروش سرقفلی مغازه را دارید بهتر است قبل از امضای قرارداد انتقال بررسی کنید که آیا حق انتقال دارید و چه اقداماتی باید انجام دهید.

اگر مالک با انتقال سرقفلی مخالفت کند چه باید کرد؟

اگر مالک با انتقال سرقفلی یا منافع ملک تجاری مخالفت کند ابتدا باید قرارداد اجاره و قانون حاکم بر رابطه بررسی شود.

در برخی روابط استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶ اگر مستأجر حق انتقال نداشته باشد و مالک نیز رضایت ندهد امکان مراجعه به دادگاه و درخواست تجویز انتقال منافع با رعایت شرایط ماده ۱۹ قانون وجود دارد.

البته این راهکار در همه قراردادها و همه شرایط قابل استفاده نیست. برای تشخیص امکان طرح دعوا باید وضعیت قرارداد و حق مستأجر بررسی شود.

انتقال عجولانه سرقفلی بدون بررسی شرایط قانونی می‌تواند برای مستأجر و خریدار مشکلات حقوقی ایجاد کند.

آیا مالک می‌تواند مغازه دارای سرقفلی را تخلیه کند؟

وجود سرقفلی به این معنا نیست که مالک در هیچ شرایطی نمی‌تواند درخواست تخلیه کند. امکان تخلیه به قانون حاکم و شرایط قرارداد و جهت درخواست بستگی دارد.

در روابط مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ موارد مشخصی برای درخواست تخلیه محل کسب و تجارت پیش‌بینی شده است. برای مثال انتقال غیرمجاز منافع یا تغییر شغل در شرایط مقرر قانونی ممکن است مبنای درخواست تخلیه قرار گیرد.

در روابط مشمول قانون سال ۱۳۷۶ نیز پایان مدت اجاره و شرایط قرارداد می‌تواند در درخواست تخلیه مؤثر باشد.

با این حال آثار تخلیه بر حقوق مالی مستأجر در همه پرونده‌ها یکسان نیست. گاهی مطالبه سرقفلی مطرح می‌شود و در موارد دیگر موضوع حق کسب و پیشه یا تجارت باید بررسی شود.

ارزش سرقفلی مغازه چگونه تعیین می‌شود؟

ارزش سرقفلی ممکن است با توجه به شرایط حقوقی حق و وضعیت ملک و قرارداد و عوامل مؤثر بر ارزش اقتصادی آن متفاوت باشد.

برای مثال موقعیت مغازه و شرایط فعالیت تجاری و وضعیت قرارداد و امکان انتقال حق می‌توانند در ارزیابی موضوع اهمیت داشته باشند. با این حال نمی‌توان بدون بررسی ماهیت حق و وضعیت پرونده یک مبلغ یا فرمول ثابت را برای همه مغازه‌ها در نظر گرفت.

در صورت اختلاف درباره ارزش سرقفلی ممکن است ارزیابی کارشناسی ضرورت پیدا کند. کارشناس باید موضوع ارجاع و مبنای حقوقی ارزیابی را با توجه به وضعیت پرونده در نظر بگیرد.

اگر درباره ارزش سرقفلی مغازه اختلاف دارید بهتر است قرارداد و اسناد پرداخت و مدارک مربوط به حق مورد ادعا بررسی شوند.

اگر صاحب سرقفلی فوت کند چه اتفاقی می‌افتد؟

اگر شخصی که دارای حق سرقفلی است فوت کند ممکن است حق مالی او در چارچوب مقررات مربوط به ترکه و ارث مورد بررسی قرار گیرد. با این حال نحوه انتقال و اداره این حق و امکان فروش آن باید با توجه به ماهیت حق و قرارداد و وضعیت حقوقی ملک مشخص شود.

گاهی میان وراث درباره سهم هر یک یا نحوه فروش سرقفلی اختلاف ایجاد می‌شود. در این شرایط بررسی مدارک مربوط به سرقفلی و گواهی انحصار وراثت و قرارداد اجاره برای تعیین راهکار مناسب ضرورت دارد.

سرقفلی چیست و برای اثبات آن چه مدارکی لازم است؟

مدارک لازم به نوع ادعا و وضعیت رابطه استیجاری بستگی دارد. با این حال اسناد زیر ممکن است برای بررسی پرونده مفید باشند:

• قرارداد اجاره و تمدیدهای آن
• رسید پرداخت وجه بابت سرقفلی
• اسناد و توافق‌های مربوط به انتقال سرقفلی
• مدارک مربوط به پرداخت اجاره‌بها و ودیعه
• اظهارنامه‌ها و مکاتبات میان موجر و مستأجر
• اسناد و مدارک مربوط به سابقه رابطه استیجاری

وجود هر یک از این مدارک به‌تنهایی همیشه برای اثبات تمام ادعاها کافی نیست. باید مشخص شود حق مورد مطالبه چیست و چه دلایلی برای اثبات آن وجود دارد.

مشاوره حقوقی با وکیل سرقفلی

اختلاف درباره سرقفلی ممکن است به مطالبه وجه یا انتقال حق یا تخلیه مغازه مربوط باشد. در هر یک از این موارد تشخیص قانون حاکم و بررسی قرارداد اهمیت زیادی دارد.

اگر قصد فروش سرقفلی مغازه را دارید یا مالک با انتقال آن مخالفت کرده است یا درباره بازپرداخت وجه یا تخلیه ملک اختلاف دارید بهتر است پیش از اقدام حقوقی وضعیت پرونده را بررسی کنید.

در وکیل دان می‌توانید برای بررسی مسائل مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه و دعاوی املاک تجاری از خدمات مشاوره حقوقی استفاده کنید.

همچنین برای مطالعه بیشتر: تخلیه ملک تجاری 

پرسش‌های متداول درباره سرقفلی چیست

آیا هر مستأجر مغازه‌ای دارای سرقفلی است؟

خیر. وجود حق سرقفلی باید با توجه به قانون حاکم و شرایط قرارداد و نحوه ایجاد یا انتقال حق بررسی شود.

سرقفلی چیست و آیا همیشه به قیمت روز قابل مطالبه است؟

خیر. امکان مطالبه و مبنای تعیین مبلغ به نوع حق و شرایط قانونی و قرارداد بستگی دارد. برای مثال تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ در شرایط مقرر به مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز اشاره کرده است.

سرقفلی چیست و ایا می توان آن را بدون رضایت مالک منتقل کرد؟

این موضوع به قانون حاکم و قرارداد بستگی دارد. در برخی شرایط امکان انتقال یا مراجعه به دادگاه برای تجویز انتقال وجود دارد اما این امکان را نمی‌توان به همه روابط استیجاری تعمیم داد.

سرقفلی چیست و آیا پس از تخلیه از بین می‌رود؟

پاسخ قطعی به این پرسش بدون بررسی وضعیت پرونده ممکن نیست. باید مشخص شود حق چگونه ایجاد شده و تخلیه به چه علت و بر اساس کدام قانون درخواست شده است.

برای مطالبه سرقفلی باید به کجا مراجعه کرد؟

مرجع و نوع اقدام حقوقی به خواسته و وضعیت پرونده بستگی دارد. ابتدا باید ماهیت حق و مدارک و شرایط قانونی بررسی شود تا مسیر مناسب برای پیگیری مشخص گردد.

مشاوره تلفنی با وکیل سرقفلی چیست

سرقفلی چیست باید گفت سرقفلی یک حق مالی مرتبط با اماکن تجاری است که شرایط ایجاد و انتقال و مطالبه آن به قانون حاکم و قرارداد و وضعیت پرونده بستگی دارد. سرقفلی با پول پیش اجاره و حق کسب و پیشه یکسان نیست و نمی‌توان درباره همه مغازه‌ها حکم واحدی صادر کرد.

اگر درباره سرقفلی مغازه یا انتقال آن یا مطالبه وجه یا تخلیه ملک تجاری اختلاف دارید بررسی قرارداد و مدارک پیش از اقدام حقوقی می‌تواند به انتخاب راهکار مناسب کمک کند.

برای دریافت مشاوره حقوقی درباره سرقفلی چیست و دعاوی املاک تجاری می‌توانید از خدمات مشاوره حقوقی وکیلدان استفاده کنید.