این صفحه در خصوص مراجعه به وکیل برای تخلیه مستاجر و شرایط و مراحل قانونی تخلیه ملک است . اگر مستأجر پس از پایان مدت اجاره ملک را تخلیه نمی‌کند یا با وجود ایجاد شرایط قانونی همچنان در ملک باقی مانده است، موجر میتواند از طریق قانونی برای تخلیه ملک اقدام کند. اما همه پرونده‌های تخلیه یکسان نیستند و اینکه چه اقدامی باید انجام شود به نوع قرارداد اجاره، تاریخ انعقاد قرارداد، مدت اجاره، نحوه تنظیم اجاره‌نامه و علت درخواست تخلیه بستگی دارد.
در برخی پرونده‌ها با پایان مدت اجاره می‌توان برای تخلیه اقدام کرد و در برخی موارد دیگر لازم است ابتدا موضوعاتی مانند فسخ قرارداد، تخلف مستأجر از شروط قراردادی یا عدم پرداخت اجاره‌بها بررسی شود.
به همین دلیل در پرونده‌های تخلیه مستأجر صرفاً تنظیم یک دادخواست با عنوان تخلیه کافی نیست و باید مشخص شود مبنای قانونی تخلیه چیست و چه مرجعی صلاحیت رسیدگی دارد.
وکیل برای تخلیه مستاجر چه زمانی لازم است؟
پرونده تخلیه در ظاهر ممکن است ساده به نظر برسد اما در عمل اختلافات زیادی در این زمینه ایجاد می‌شود. گاهی موجر تصور می‌کند صرفاً به دلیل مالک بودن میتواند مستأجر را از ملک خارج کند در حالی که تخلیه باید مطابق مقررات قانونی و با رعایت حقوق مستأجر انجام شود.
از طرف دیگر ممکن است مستأجر مدعی باشد که قرارداد هنوز ادامه دارد یا موجر حق فسخ قرارداد را نداشته است. در چنین شرایطی انتخاب عنوان صحیح دعوا اهمیت زیادی دارد.
وکیل تخلیه مستأجر ابتدا قرارداد و وضعیت ملک را بررسی می‌کند و سپس مشخص می‌کند که حسب مورد باید درخواست تخلیه مطرح شود یا دعوای دیگری مانند فسخ قرارداد اجاره و سپس تخلیه مورد پیگیری قرار گیرد.
تخلیه مستاجر به دلیل پایان مدت اجاره
یکی از شایع‌ترین موارد تخلیه زمانی است که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده است.
در صورتی که مدت اجاره منقضی شده باشد و مستأجر همچنان ملک را در اختیار داشته باشد موجر میتواند مطابق مقررات قانونی برای تخلیه اقدام کند.
در این حالت موضوع اصلی دعوا پایان رابطه استیجاری و عدم تخلیه ملک پس از انقضای مدت است. بنابراین باید قرارداد اجاره و تاریخ شروع و پایان آن به دقت بررسی شود.
البته صرف اینکه موجر ادعا کند مدت اجاره تمام شده است برای هر پرونده‌ای کافی نیست. نوع قرارداد و شرایط آن و همچنین مقررات حاکم بر قرارداد باید بررسی شود. در این صورت اگر تمام مدارک کامل باشد و قرارداد منقضی شده باشد می توان دستور تخلیه فوری از دادگاه گرفت.
تخلیه مستاجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها
یکی دیگر از مواردی که در عمل بسیار مطرح می‌شود عدم پرداخت اجاره‌بها توسط مستأجر است.
در اینجا باید بین حق مطالبه اجاره‌بهای معوقه و حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک تفکیک قائل شد.
عدم پرداخت اجاره‌بها به خودی خود در همه قراردادها به یک شکل موجب فسخ اجاره نمی‌شود. باید قرارداد اجاره و شروطی که طرفین درباره عدم پرداخت اجاره‌بها تعیین کرده‌اند بررسی شود.
برای مثال ممکن است در قرارداد شرط شده باشد که اگر مستأجر اجاره‌بها را در موعد مقرر پرداخت نکند یا پرداخت آن برای مدت مشخصی به تأخیر بیفتد موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک را داشته باشد.
در چنین وضعیتی ابتدا باید تحقق تخلف قراردادی و سپس نحوه اعمال حق فسخ بررسی شود.
در خصوص این موضوع مقاله جداگانه‌ای با عنوان فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها نیز میتواند مورد استفاده قرار گیرد.
تخلیه مستاجر به علت تخلف از قرارداد
گاهی مستأجر برخلاف تعهدات خود از ملک استفاده می‌کند. برای مثال ممکن است در قرارداد اجاره استفاده مشخصی از ملک تعیین شده باشد اما مستأجر برخلاف آن رفتار کند.
در این موارد نیز باید متن قرارداد و نوع تخلف بررسی شود تا مشخص گردد آیا تخلف انجام شده موجب ایجاد حق فسخ برای موجر شده است یا باید از طریق دیگری اقدام کرد.
بنابراین قبل از طرح دعوای تخلیه بهتر است قرارداد اجاره از ابتدا تا انتها بررسی شود. بسیاری از اختلافات مربوط به تخلیه از شروطی ناشی می‌شود که در زمان تنظیم قرارداد مورد توجه طرفین قرار نگرفته است.
تفاوت تخلیه با فسخ قرارداد اجاره
یکی از اشتباهات رایج این است که فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک یک موضوع تلقی شود.
در حالی که این دو عنوان از نظر حقوقی یکسان نیستند.
اگر قرارداد اجاره همچنان برقرار باشد و یکی از طرفین به استناد وجود حق فسخ بخواهد قرارداد را برهم بزند باید ابتدا وجود حق فسخ و شرایط اعمال آن بررسی شود.
اما در مواردی که مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده است موضوع متفاوت خواهد بود و بحث اصلی پایان رابطه استیجاری و تخلیه ملک است.
به همین دلیل در پرونده‌هایی که موجر قصد تخلیه مستأجر را دارد باید ابتدا مشخص شود قرارداد اجاره هنوز معتبر و برقرار است یا اینکه مدت آن به پایان رسیده و یا به دلیل قانونی یا قراردادی فسخ شده است.
مشاوره با وکیل اجاره و تخلیه به صورت تلفنی در سایت وکیل دان .
نمونه پرونده تخلیه و تحویل ملک
در یکی از پرونده‌هایی که در ارتباط با رابطه استیجاری با آن مواجه بودم موضوع از این جهت اهمیت داشت که مستأجر ملک را تخلیه کرده بود اما موجر از تحویل گرفتن آن خودداری می‌کرد.
در این پرونده قرارداد اجاره و سپس توافقی میان طرفین منعقد شده بود که بر اساس آن رابطه استیجاری پایان یافته بود. مستأجر نیز ملک را تخلیه کرده و برای تحویل آن اعلام آمادگی کرده بود اما موجر برای تحویل گرفتن ملک مراجعه نمی‌کرد.
موضوع از طریق تماس و پیام نیز به موجر اعلام شده بود و در نهایت برای اینکه وضعیت به صورت رسمی مشخص شود اظهارنامه ارسال شد.
در اظهارنامه به صراحت اعلام شد که ملک تخلیه شده و آماده تحویل است و از موجر خواسته شد برای تحویل گرفتن ملک و انجام تعهدات خود مراجعه کند.
با وجود این اقدامات موجر برای تحویل گرفتن ملک حاضر نشد.
در ادامه اختلاف به دادگاه کشیده شد و یکی از موضوعات مهم پرونده این بود که آیا می‌توان مستأجری را که ملک را تخلیه کرده و رسماً آمادگی خود را برای تحویل اعلام کرده است همچنان متخلف از تعهد تخلیه و تحویل دانست یا خیر.
در دفاع از مستأجر بر این موضوع تأکید شد که نمی‌توان شخصی را که ملک را تخلیه کرده و از طریق اظهارنامه رسمی آمادگی خود را برای تحویل اعلام کرده است صرفاً به دلیل عدم حضور موجر در محل برای تحویل گرفتن ملک، متخلف تلقی کرد.
در این پرونده همچنین برای اثبات تخلیه ملک از پیام‌ها، اظهارنامه رسمی و شهادت اشخاصی که از وضعیت ملک اطلاع داشتند استفاده شد.
این پرونده یک نکته عملی مهم دارد:
در زمان تخلیه ملک صرفاً خارج کردن وسایل و ترک ملک کافی نیست. مستأجر باید تا حد امکان بتواند تخلیه و آمادگی خود برای تحویل ملک را اثبات کند.
به همین دلیل در چنین شرایطی ارسال اظهارنامه رسمی میتواند اهمیت زیادی داشته باشد.
اگر موجر کلید را تحویل نگیرد چه باید کرد؟
گاهی مستأجر ملک را تخلیه کرده اما موجر از گرفتن کلید خودداری می‌کند.
در چنین وضعیتی بهتر است مستأجر موضوع را به صورت رسمی به موجر اعلام کند و در اظهارنامه مشخص نماید که ملک تخلیه شده و آماده تحویل است.
مطابق ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ هر شخص میتواند پیش از تقدیم دادخواست حق خود را به وسیله اظهارنامه از دیگری مطالبه کند و اظهارات مربوط به معاملات و تعهدات خود را به طور رسمی به طرف مقابل ابلاغ نماید.
بنابراین در چنین پرونده‌ای اظهارنامه میتواند وسیله‌ای برای ثبت رسمی اعلام آمادگی مستأجر برای تحویل ملک باشد.
البته در پرونده‌های اختلافی ممکن است انجام تأمین دلیل و استفاده از شهادت شهود یا سایر ادله نیز برای اثبات وضعیت ملک ضرورت پیدا کند.
مدارک لازم برای تخلیه مستاجر
برای بررسی و پیگیری پرونده تخلیه معمولاً مدارک زیر اهمیت دارد:
- قرارداد اجاره
- سند مالکیت یا مدارک مثبت سمت موجر
- مدارک مربوط به پرداخت یا عدم پرداخت اجاره‌بها
- اظهارنامه‌های ارسال شده
- شروط قراردادی مربوط به تخلیه یا فسخ
- مدارک مربوط به پایان مدت اجاره
- مدارک مربوط به تخلف مستأجر از تعهدات قراردادی
- سایر اسناد و مدارکی که وضعیت رابطه استیجاری را مشخص می‌کند
البته مدارک مورد نیاز هر پرونده با توجه به علت تخلیه متفاوت است.
آیا قبل از تخلیه باید اظهارنامه ارسال شود؟
پاسخ این سؤال به نوع پرونده بستگی دارد و نمی‌توان برای تمام پرونده‌های تخلیه یک قاعده واحد بیان کرد.
در بعضی پرونده‌ها ارسال اظهارنامه میتواند برای اعلام پایان مدت یا مطالبه انجام تعهد و ثبت رسمی موضع موجر یا مستأجر اهمیت داشته باشد.
در پرونده‌هایی نیز که موجر قصد اعمال حق فسخ ناشی از قرارداد را دارد نحوه اعلام اراده فسخ اهمیت ویژه‌ای پیدا می‌کند و حتی لازم است .
بنابراین باید قبل از ارسال اظهارنامه مشخص شود که هدف از ارسال آن چیست و چه اثری در پرونده خواهد داشت.
تخلیه ملک و استرداد ودیعه مستاجر
یکی از اختلافات مهم میان موجر و مستأجر هنگام پایان اجاره موضوع ودیعه یا مبلغ تضمین است.
مستأجر معمولاً انتظار دارد همزمان با تخلیه و تحویل ملک مبلغ ودیعه خود را دریافت کند. از سوی دیگر ممکن است موجر نسبت به اجاره‌بهای معوقه یا خسارات وارده به ملک ادعایی داشته باشد.
به همین دلیل در زمان تخلیه باید وضعیت ودیعه و تعهدات مالی طرفین نیز بررسی شود تا اختلاف جدیدی پس از تخلیه ایجاد نشود.
تخلیه ملک مسکونی و تجاری
تخلیه ملک مسکونی و تخلیه ملک تجاری همیشه تابع یک مقررات واحد نیست.
به‌خصوص در خصوص اماکن تجاری باید توجه داشت که موضوعاتی مانند سرقفلی و حق کسب یا پیشه و تجارت دارای مقررات و آثار حقوقی خاص خود هستند و نباید آنها را با پرونده‌های معمول تخلیه اماکن مسکونی یکسان دانست.
در این سایت موضوع سرقفلی، حق کسب و پیشه و املاک تجاری به صورت مستقل بررسی شده است و پرونده‌های مربوط به این حوزه باید در همان چارچوب مورد بررسی قرار گیرد.
نقش وکیل در پرونده تخلیه مستاجر
نقش وکیل در پرونده تخلیه فقط حضور در دادگاه نیست.
مهم‌ترین مرحله این است که قبل از اقدام قضایی مشخص شود رابطه حقوقی طرفین در چه وضعیتی قرار دارد.
آیا مدت اجاره تمام شده است؟
آیا قرارداد همچنان معتبر است؟
آیا موجر حق فسخ دارد؟
آیا مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکرده است؟
آیا شرطی در قرارداد درباره تخلیه وجود دارد؟
آیا قرارداد مشمول مقررات خاصی است؟
پاسخ به این پرسش‌ها تعیین می‌کند که چه اقدامی باید انجام شود.
در بسیاری از پرونده‌ها اگر عنوان دعوا از ابتدا اشتباه انتخاب شود یا بدون توجه به مفاد قرارداد اقدام قضایی صورت گیرد ممکن است رسیدگی طولانی‌تر شود یا خواهان به نتیجه مورد نظر خود نرسد.
مشاوره با وکیل برای تخلیه مستاجر
اگر مستأجر ملک را تخلیه نمی‌کند یا مدت اجاره پایان یافته و همچنان ملک در اختیار مستأجر است، قبل از هر اقدام بهتر است قرارداد اجاره و مدارک مربوط به آن بررسی شود.
در وکیل‌دان می‌توانید برای بررسی وضعیت قرارداد، انتخاب روش مناسب برای تخلیه، تنظیم اظهارنامه، دادخواست و پیگیری پرونده با وکیل برای تخلیه مستاجر مشورت کنید.
همچنین اگر موضوع پرونده شما فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها است، باید موضوع از جهت وجود شرط قراردادی و نحوه اعمال حق فسخ به صورت جداگانه بررسی شود.
جمع‌بندی
تخلیه مستأجر یک عنوان کلی است و روش اقدام در همه پرونده‌ها یکسان نیست. پایان مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها، تخلف از شروط قرارداد و سایر اختلافات مربوط به رابطه استیجاری میتواند وضعیت متفاوتی ایجاد کند.
از طرف دیگر در برخی پرونده‌ها ممکن است مستأجر ملک را تخلیه کرده باشد اما اختلاف بر سر تحویل کلید، استرداد ودیعه یا اثبات زمان تخلیه ایجاد شود.
بنابراین قبل از طرح دعوا باید قرارداد اجاره، علت درخواست تخلیه و وضعیت فعلی رابطه موجر و مستأجر وکیل برای تخلیه مستاجر میتواند این موضوع را برای مرتفع نماید .
اگر درگیر پرونده تخلیه مستأجر هستید و نمی‌دانید باید دادخواست تخلیه مطرح کنید یا ابتدا برای فسخ قرارداد اقدام نمایید، بررسی قرارداد توسط وکیل میتواند از انتخاب مسیر اشتباه و تحمیل هزینه و زمان بیشتر جلوگیری کند.
یک پاسخ
سلام بسیار عالی برای تخلیه سریع ملک خودم باید از کجا شروع کنم لطفا من را راهنمایی کنید