فسخ معامله از طرف فروشنده؛ شرایط و نمونه لایحه دفاعیه آیا فروشنده می‌تواند پس از فروش ملک معامله را فسخ کند؟ آیا اگر خریدار ثمن معامله را پرداخت نکند فروشنده حق فسخ دارد؟
پاسخ این سؤال به علت فسخ و شرایط قرارداد بستگی دارد. فروشنده صرفاً به دلیل پشیمانی از فروش ملک یا افزایش قیمت آن نمی‌تواند معامله را به‌صورت یک‌طرفه فسخ کند. با این حال قانون در مواردی برای فروشنده حق فسخ در نظر گرفته است و طرفین نیز می‌توانند در قرارداد برای برخی تخلفات حق فسخ پیش‌بینی کنند.
برای مثال ممکن است در مبایعه‌نامه شرط شود که در صورت عدم پرداخت یکی از چک‌های ثمن معامله در موعد مقرر فروشنده حق فسخ قرارداد را داشته باشد.
از سوی دیگر حتی اگر چنین شرطی در قرارداد وجود نداشته باشد ممکن است بر اساس شرایط پرونده یکی از خیارات قانونی مانند خیار غبن یا خیار عیب برای فروشنده ایجاد شده باشد. بنابراین نمی‌توان گفت در هر معامله‌ای حتماً باید شرط فسخ در قرارداد درج شده باشد.
در این مقاله شرایط فسخ معامله از طرف فروشنده را بررسی می‌کنیم و در ادامه یک نمونه لایحه دفاعیه درباره دعوای تأیید فسخ معامله از طرف فروشنده را نیز بررسی خواهیم کرد.
آیا فروشنده بدون شرط فسخ می‌تواند معامله را فسخ کند؟
اصل بر لازم بودن قراردادهاست.
مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین و قائم‌مقام آنها لازم‌الاتباع هستند مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شوند.
بنابراین فروشنده نمی‌تواند صرفاً به دلیل پشیمانی یا افزایش قیمت ملک معامله را برهم بزند.
اما حق فسخ ممکن است از دو طریق ایجاد شود:
اول؛ خیار قانونی
در این حالت قانون با تحقق شرایط مقرر حق فسخ را برای یکی از طرفین ایجاد می‌کند. برای مثال خیار غبن یا خیار عیب.
دوم؛ حق فسخ قراردادی
طرفین می‌توانند در قرارداد برای تحقق یک وضعیت مشخص حق فسخ پیش‌بینی کنند.
برای مثال:
«چنانچه خریدار هر یک از چک‌های مربوط به ثمن معامله را در موعد مقرر پرداخت نکند فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت.»
در این حالت با تحقق تخلف قراردادی و رعایت شرایط مقرر می‌توان درباره اعمال حق فسخ اقدام کرد.
فسخ معامله از طرف فروشنده به دلیل عدم پرداخت ثمن
یکی از مهم‌ترین موارد اختلاف میان خریدار و فروشنده زمانی است که خریدار ثمن معامله را در موعد مقرر پرداخت نمی‌کند.
در این وضعیت ابتدا باید مشخص شود که در قرارداد برای عدم پرداخت ثمن چه ضمانت اجرایی پیش‌بینی شده است.
ممکن است قرارداد دارای شرط صریح حق فسخ باشد. در این صورت باید شرایط همان شرط بررسی شود.
اما در برخی موارد حتی بدون وجود شرط قراردادی نیز ممکن است شرایط قانونی خیار تأخیر ثمن وجود داشته باشد.
مطابق مواد ۴۰۲ به بعد قانون مدنی، خیار تأخیر ثمن در شرایط خاصی برای فروشنده ایجاد می‌شود. بنابراین نمی‌توان صرفاً به این دلیل که در قرارداد شرط فسخ درج نشده است نتیجه گرفت فروشنده هیچ‌گاه حق فسخ ندارد.
از سوی دیگر، شرایط تحقق خیار تأخیر ثمن با حق فسخ قراردادی متفاوت است و باید به‌صورت جداگانه بررسی شود.
آیا عدم پرداخت چک به‌تنهایی موجب فسخ معامله است؟
خیر.
برگشت خوردن چک به‌تنهایی در همه موارد موجب فسخ معامله نمی‌شود.
اگر در قرارداد شرط شده باشد که عدم پرداخت چک موجب ایجاد حق فسخ برای فروشنده می‌شود باید متن شرط و شرایط آن بررسی شود.
برای مثال ممکن است در قرارداد نوشته شده باشد:
«در صورت عدم وصول هر یک از چک‌های ثمن معامله فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.»
در چنین حالتی برگشت چک می‌تواند موجب تحقق حق فسخ قراردادی شود.
اما اگر چنین شرطی وجود نداشته باشد باید بررسی شود که آیا شرایط یکی از خیارات قانونی از جمله خیار تأخیر ثمن وجود دارد یا خیر.
بنابراین در پرونده‌های مربوط به عدم پرداخت چک، مطالعه دقیق مبایعه‌نامه اهمیت اساسی دارد.
آیا فسخ معامله از طرف فروشنده فوری است؟
فوریت یا عدم فوریت حق فسخ به نوع خیار بستگی دارد.
برای مثال مطابق ماده ۴۲۰ قانون مدنی خیار غبن پس از علم به غبن فوری است.
همچنین در مواردی که اعمال خیار منوط به فوریت باشد، شخص صاحب حق نمی‌تواند بدون دلیل و برای مدت طولانی از حق خود استفاده نکند و سپس صرفاً به دلیل افزایش قیمت ملک تصمیم به فسخ بگیرد.
بنابراین در پرونده‌ای که فروشنده سال‌ها پس از معامله به عدم پرداخت ثمن استناد کرده است باید دقیقاً مشخص شود:
- مبنای حق فسخ چه بوده است؟
- آیا حق فسخ قراردادی بوده یا خیار قانونی؟
- چه زمانی حق فسخ ایجاد شده است؟
- فروشنده چه زمانی از تحقق آن مطلع شده است؟
- آیا خیار مورد استناد فوریت داشته است؟
- آیا فروشنده با رفتار خود از حق فسخ صرف‌نظر کرده است؟
نمونه لایحه دفاعیه در دعوای فسخ معامله از طرف فروشنده
در پرونده‌ای فروشنده با طرح دعوا تقاضای تأیید فسخ معامله را مطرح کرده و مدعی شده بود که به دلیل عدم پرداخت وجه چک، معامله فسخ شده است.
خریدار در مقام دفاع با استناد به گذشت مدت طولانی از تاریخ معامله، عدم وجود شرط فسخ در مبایعه‌نامه، پرداخت بخشی از ثمن و سایر اوضاع و احوال پرونده، نسبت به ادعای فروشنده اعتراض کرده بود.
نمونه لایحه دفاعیه این پرونده به شرح زیر است:
لایحه دفاعیه
ریاست محترم شعبه دادگاه عمومی حقوقی شهرستان
سلام علیکم
احتراماً اینجانب خوانده پرونده کلاسه … در دفاع از حقوق خود مطالب ذیل را به استحضار می‌رسانم:
خواهان دادخواستی به خواسته تأیید فسخ قرارداد مطرح نموده و مدعی گردیده است به موجب مبایعه‌نامه مورخ ۱/۸/… یک قطعه زمین با حدود اربعه و مساحت مندرج در قرارداد را به اینجانب فروخته و به علت عدم پرداخت وجه چک، معامله را فسخ نموده است.
در حالی که ادعای خواهان با مفاد قرارداد و اوضاع و احوال پرونده منطبق نیست.
۱. عدم وجود شرط صریح فسخ در مبایعه‌نامه
در مبایعه‌نامه فی‌مابین به‌صراحت شرط نشده است که در صورت عدم پرداخت وجه چک، معامله فسخ خواهد شد یا فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
بنابراین صرف عدم پرداخت وجه چک، بدون احراز وجود مبنای قانونی یا قراردادی برای فسخ، نمی‌تواند موجب انحلال قرارداد شود.
اصل بر لزوم قراردادهاست و مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، عقد صحیح جز با رضایت طرفین یا وجود سبب قانونی فسخ قابل انحلال یک‌طرفه نیست.
۲. گذشت مدت طولانی از تاریخ معامله
خواهان پس از گذشت حدود هشت سال از تاریخ وقوع معامله اقدام به طرح دعوا و ادعای فسخ قرارداد نموده است.
بدیهی است صرف عدم پرداخت بخشی از ثمن در یک معامله، بدون بررسی مبنای حقوقی حق فسخ و نحوه و زمان اعمال آن، نمی‌تواند پس از گذشت چنین مدت طولانی موجب انحلال قرارداد شود.
چنانچه خواهان به یکی از خیارات قانونی استناد دارد باید شرایط تحقق همان خیار را اثبات نماید و نمی‌توان صرف عدم پرداخت وجه چک را دلیل کافی بر ایجاد حق فسخ دانست.
۳. پرداخت بخشی از ثمن معامله
اینجانب بخشی از ثمن معامله را پرداخت نموده‌ام و در خصوص بخشی از تعهدات مالی نیز دلایل و شهودی وجود دارد که عنداللزوم به دادگاه محترم ارائه خواهد شد.
بنابراین ادعای خواهان مبنی بر عدم پرداخت ثمن باید با توجه به تمامی پرداخت‌ها و تعهدات انجام‌شده مورد بررسی قرار گیرد و نمی‌توان صرفاً با استناد به یک فقره چک درباره وضعیت کامل ثمن معامله تصمیم‌گیری نمود.
۴. عدم اعلام به‌موقع فسخ
خواهان دلیلی که نشان دهد پس از تحقق ادعایی تخلف، در مهلت متعارف و در صورت لزوم در مهلت قانونی حق فسخ خود را اعمال کرده است ارائه ننموده است.
اعمال حق فسخ با صرف ادعای وجود تخلف محقق نمی‌شود. دارنده حق باید اراده خود مبنی بر فسخ را اعمال نماید و در دعوای تأیید فسخ نیز تحقق شرایط قانونی اعمال حق فسخ را اثبات کند.
۵. صرف گواهی عدم پرداخت چک دلیل تحقق حق فسخ نیست
صدور گواهی عدم پرداخت صرفاً عدم پرداخت وجه چک را اثبات می‌کند و به‌تنهایی ثابت نمی‌کند که قرارداد نیز فسخ شده است.
برای احراز فسخ باید ابتدا مشخص شود آیا عدم پرداخت چک مطابق قرارداد یا قانون موجب ایجاد حق فسخ شده است یا خیر و سپس اعمال این حق از سوی دارنده آن احراز شود.
۶. لزوم احراز مبنای حقوقی فسخ
در دعوای حاضر خواهان باید مشخص نماید حق فسخ خود را بر چه مبنایی اعمال کرده است.
اگر مبنای ادعای وی شرط قراردادی است باید شرط مزبور در مبایعه‌نامه وجود داشته و شرایط آن تحقق یافته باشد.
اگر مبنای ادعا خیار تأخیر ثمن است باید تمام شرایط قانونی آن احراز شود.
بنابراین صرف ادعای عدم پرداخت چک برای صدور حکم بر تأیید فسخ کافی نیست.
علی‌هذا با توجه به مراتب فوق و با عنایت به اصل لزوم قراردادها، فقدان شرط صریح فسخ در مبایعه‌نامه، گذشت مدت طولانی از تاریخ معامله، پرداخت بخشی از ثمن و عدم اثبات شرایط قانونی ایجاد و اعمال حق فسخ، صدور حکم بر بی‌حقی خواهان و رد دعوای مطروحه مورد استدعاست.
با تشکر
خوانده
اعلام فسخ معامله از طریق اظهارنامه
یکی از نکات مهم در پرونده‌های فسخ این است که باید میان اعلام وجود تخلف و اعمال حق فسخ تفاوت قائل شد.
برای مثال اگر فروشنده در اظهارنامه صرفاً اعلام کند:
«چک شما پرداخت نشده و نسبت به پرداخت آن اقدام نمایید.»
این عبارت لزوماً به معنای اعمال حق فسخ نیست.
اما اگر فروشنده واقعاً قصد اعمال حق فسخ داشته باشد بهتر است اراده خود را به‌صورت روشن اعلام کند. برای مثال:
«با توجه به عدم پرداخت چک موضوع قرارداد و تحقق شرط قراردادی، اینجانب حق فسخ خود را اعمال نموده و فسخ قرارداد مورخ … را اعلام می‌نمایم.»
البته آثار و نحوه اعمال فسخ باید با توجه به نوع خیار و مفاد قرارداد بررسی شود.
آیا دادگاه رأساً قرارداد را فسخ می‌کند؟
در دعوای تأیید فسخ، اصل بر این است که خواهان مدعی است پیش از طرح دعوا حق فسخ خود را اعمال کرده و از دادگاه می‌خواهد تحقق و صحت آن را احراز و تأیید کند.
بنابراین باید میان ایجاد حق فسخ و اعمال حق فسخ و تأیید قضایی فسخ تفاوت قائل شد.
ممکن است حق فسخ برای شخص ایجاد شده باشد اما وی هنوز آن را اعمال نکرده باشد.
از سوی دیگر ممکن است شخص مدعی اعمال فسخ شود اما طرف مقابل آن را نپذیرد. در این حالت اختلاف درباره تحقق و صحت فسخ می‌تواند در دادگاه مطرح شود.
فسخ معامله از طرف فروشنده و افزایش قیمت ملک
یکی از دفاعیات مهم در چنین پرونده‌هایی این است که فروشنده نمی‌تواند صرفاً به دلیل افزایش قیمت ملک پس از معامله، قرارداد را فسخ کند.
اگر معامله صحیحاً منعقد شده باشد افزایش قیمت ملک به‌تنهایی موجب ایجاد حق فسخ نیست.
برای مثال اگر شخصی ملکی را در سال ۱۳۹۴ فروخته باشد و قیمت آن در سال ۱۴۰۲ چند برابر شده باشد، نمی‌تواند صرفاً به دلیل افزایش قیمت از معامله پشیمان شده و درخواست فسخ کند.
فسخ باید مستند به قانون یا قرارداد باشد.
به همین دلیل در پرونده‌های فسخ معامله باید علت دقیق فسخ مشخص شود و صرف ادعای « فسخ به دلیل عدم پرداخت چک» بدون تعیین مبنای حقوقی آن کافی نیست.
مدارک لازم برای دعوای فسخ معامله از طرف فروشنده
برای بررسی امکان فسخ معامله معمولاً مدارک زیر اهمیت دارند:
- مبایعه‌نامه
- چک‌های مربوط به ثمن
- گواهی‌های عدم پرداخت
- رسیدهای پرداخت ثمن
- اظهارنامه
- قراردادهای تکمیلی
- پیام‌ها و مکاتبات طرفین
- شهادت شهود در صورت وجود شرایط قانونی
- سایر اسناد مربوط به اجرای قرارداد
در صورت اختلاف درباره مفاد قرارداد یا نحوه درج شروط نیز ممکن است بررسی اصل قرارداد و عنداللزوم ارجاع امر به کارشناسی ضرورت داشته باشد.
جمع‌بندی
فسخ معامله از طرف فروشنده صرفاً به دلیل پشیمانی یا افزایش قیمت ملک امکان‌پذیر نیست.
فروشنده برای فسخ باید دارای مبنای قانونی یا قراردادی باشد. این مبنا ممکن است ناشی از یکی از خیارات قانونی مانند خیار غبن یا خیار عیب باشد یا به موجب شرطی که طرفین در قرارداد پیش‌بینی کرده‌اند ایجاد شود.
بنابراین این تصور که برای هر نوع فسخ حتماً باید در قرارداد شرط فسخ وجود داشته باشد صحیح نیست.
در معاملات ملکی به‌ویژه زمانی که بخش زیادی از ثمن از طریق چک پرداخت می‌شود، بهتر است شروط مربوط به زمان پرداخت، ضمانت اجرای عدم پرداخت و حق فسخ به‌صورت روشن و دقیق در قرارداد درج شود.
اگر پس از معامله چک خریدار پرداخت نشده است، پیش از اقدام برای فسخ باید مشخص شود که آیا شرط قراردادی فسخ وجود دارد یا شرایط یکی از خیارات قانونی مانند خیار تأخیر ثمن محقق شده است.
در صورت اختلاف نیز بررسی مبایعه‌نامه، چک‌ها، گواهی عدم پرداخت و نحوه اعمال حق فسخ توسط وکیل آشنا با دعاوی ملکی می‌تواند از طرح دعوای نامتناسب جلوگیری کند.
سؤالات متداول
آیا فروشنده بدون وجود شرط فسخ می‌تواند معامله را فسخ کند؟
در برخی موارد بله. وجود شرط قراردادی تنها یکی از اسباب ایجاد حق فسخ است. قانون نیز در شرایطی برای فروشنده یا خریدار حق فسخ ایجاد کرده است.
آیا برگشت چک به فروشنده حق فسخ می‌دهد؟
صرف برگشت چک به‌تنهایی همیشه موجب ایجاد حق فسخ نیست. باید وجود شرط قراردادی یا شرایط یکی از خیارات قانونی بررسی شود.
آیا افزایش قیمت ملک موجب حق فسخ فروشنده می‌شود؟
خیر. افزایش قیمت ملک به‌تنهایی موجب ایجاد حق فسخ نمی‌شود.
آیا فروشنده باید قبل از طرح دعوا فسخ را اعلام کند؟
در دعوای تأیید فسخ معمولاً خواهان مدعی است که حق فسخ خود را اعمال کرده و سپس برای تأیید آن به دادگاه مراجعه می‌کند. نحوه و زمان اعلام فسخ باید با توجه به نوع خیار و قرارداد بررسی شود.
آیا عدم پرداخت ثمن می‌تواند موجب فسخ معامله شود؟
در شرایط مقرر قانونی یا قراردادی بله. از جمله در صورت وجود شرایط خیار تأخیر ثمن یا شرط قراردادی حق فسخ.
اگر در قرارداد نوشته شده باشد «معامله فسخ است» آیا قرارداد خودبه‌خود منحل می‌شود؟
لزوماً نمی‌توان صرفاً با توجه به این عبارت پاسخ داد. باید متن کامل قرارداد، قصد طرفین و نحوه تنظیم شرط بررسی شود تا مشخص شود منظور طرفین ایجاد حق فسخ بوده یا انفساخ قرارداد.
برای فسخ معامله از طرف فروشنده با چه کسی مشورت کنیم؟
اگر درباره عدم پرداخت ثمن، برگشت چک یا وجود شرط فسخ در مبایعه‌نامه اختلاف دارید، بهتر است پیش از ارسال اظهارنامه یا طرح دعوا، قرارداد و مدارک پرداخت توسط وکیل آشنا با دعاوی فسخ معاملات ملکی بررسی شود.
