انتقال اعیانی ملک اوقافی و الزام به تنظیم سند

در این مقاله شرایط انتقال اعیانی ملک اوقافی و نحوه پیگیری حقوق خریدار در صورت خودداری فروشنده از انتقال حقوق مربوط به عرصه را بررسی می‌کنیم.

خرید و فروش ملک اوقافی با معاملات املاک دارای عرصه و اعیان متعلق به یک مالک تفاوت دارد. در بسیاری از این املاک عرصه در مالکیت موقوفه باقی مانده است و اعیان یا بنای احداث‌شده متعلق به شخص دیگری است. در نتیجه هنگام خرید چنین ملکی باید علاوه بر انتقال اعیان وضعیت حقوق مربوط به عرصه و رابطه استیجاری با موقوفه نیز مشخص شود.

اگر فروشنده ملک اوقافی تعهد کرده باشد حقوق مربوط به عرصه را نیز به خریدار منتقل کند اما از انجام تعهد خودداری نماید، خریدار می‌تواند با توجه به مفاد قرارداد و اسناد موجود الزام فروشنده به ایفای تعهد را از دادگاه درخواست کند. البته امکان صدور حکم و نحوه اجرای آن به ماهیت حق مورد انتقال و شرایط قرارداد و الزامات قانونی مربوط بستگی دارد.

تفاوت عرصه و اعیان در املاک اوقافی چیست؟

عرصه به زمین و اعیان به ساختمان یا بنای احداث‌شده بر روی آن گفته می‌شود. در بسیاری از املاک اوقافی عرصه متعلق به موقوفه است و شخصی که خانه یا ساختمان را در اختیار دارد مالک اعیان است یا از حقوق قراردادی مشخصی نسبت به آن برخوردار است.

بنابراین پیش از خرید ملک اوقافی باید روشن شود فروشنده دقیقاً چه حقی دارد و چه حقی را به خریدار منتقل می‌کند.

برای مثال ممکن است فروشنده مالک اعیان یک واحد مسکونی باشد اما حقوق مربوط به عرصه بر اساس اجاره‌نامه با موقوفه تنظیم شده باشد. در چنین شرایطی انتقال اعیان به‌تنهایی لزوماً تمام اقدامات لازم برای انتقال حقوق مربوط به عرصه را انجام نمی‌دهد.

همچنین نباید تصور کرد که هر شخصی با خرید اعیان به‌طور خودکار و بدون رعایت شرایط قانونی و قراردادی جایگزین مستأجر قبلی در رابطه با عرصه می‌شود. وضعیت اجاره و شرایط انتقال حقوق استیجاری باید جداگانه بررسی شود.

برای خرید و فروش ملک اوقافی چه اقداماتی لازم است؟

در معاملات مربوط به املاک اوقافی لازم است پیش از امضای قرارداد وضعیت اعیان و عرصه به‌طور مستقل بررسی شود.

مهم‌ترین اقدامات عبارت‌اند از:

• بررسی سند مالکیت اعیان و مشخصات ثبتی ملک

• بررسی وقف‌نامه و وضعیت حقوقی عرصه

• بررسی اجاره‌نامه تنظیم‌شده با موقوفه و شرایط انتقال آن

• مشخص کردن تعهدات فروشنده درباره انتقال اعیان و حقوق مربوط به عرصه

• تعیین تکلیف بدهی‌های احتمالی به موقوفه از جمله اجاره‌بها و حق پذیره در صورت تعلق

• مشخص کردن مسئولیت پرداخت هزینه‌ها و مبالغ مربوط به انتقال در قرارداد

• تعیین مهلت و ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات فروشنده

توصیه حقوقی: در قرارداد خرید ملک اوقافی صرفاً به عبارت کلی «فروش ملک» اکتفا نکنید. موضوع معامله و تعهدات فروشنده درباره اعیان و حقوق مربوط به عرصه و تشریفات لازم برای انتقال باید تا حد امکان دقیق و روشن نوشته شود.

اگر فروشنده حقوق مربوط به عرصه ملک اوقافی را منتقل نکند چه باید کرد؟

فرض کنید شخصی خانه‌ای را که عرصه آن موقوفه است خریداری می‌کند. فروشنده مالک اعیان است و طبق قرارداد متعهد می‌شود علاوه بر انتقال اعیان اقدامات لازم برای انتقال حقوق استیجاری عرصه را نیز انجام دهد.

اگر فروشنده پس از دریافت ثمن معامله از انجام تعهد خودداری کند خریدار باید ابتدا قرارداد و اسناد موجود را بررسی کند تا مشخص شود تعهد فروشنده دقیقاً چه بوده است.

چنانچه تعهد قراردادی معتبر و قابل اجرا باشد و شرایط قانونی انتقال فراهم باشد خریدار می‌تواند حسب مورد الزام فروشنده به ایفای تعهد و انجام مقدمات انتقال حقوق مربوط به عرصه را از دادگاه درخواست کند.

در این وضعیت باید میان دو موضوع تفاوت گذاشت:

۱. انتقال اعیان: اگر فروشنده مالک اعیان باشد و از انتقال رسمی آن خودداری کند خریدار می‌تواند با احراز شرایط قانونی و قراردادی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اعیان را مطرح کند.

۲. انتقال حقوق مربوط به عرصه: اگر فروشنده متعهد به انتقال حقوق استیجاری یا انجام اقدامات لازم برای جایگزینی خریدار در رابطه قراردادی با موقوفه شده باشد باید مفاد تعهد و مقررات مربوط بررسی شود. انتقال این حقوق ممکن است به رعایت شرایط قرارداد و انجام تشریفات مقرر از سوی موقوفه نیاز داشته باشد.

در نتیجه خواسته دعوا باید با توجه به موضوع واقعی تعهد تنظیم شود. الزام به تنظیم سند رسمی اعیان و الزام به انتقال حقوق استیجاری عرصه همیشه یک خواسته واحد نیستند.

اجرای حکم الزام به انتقال حقوق عرصه ملک اوقافی

یکی از مسائل مهم در این پرونده‌ها زمانی مطرح می‌شود که دادگاه حکم به انجام تعهد و انتقال حقوق موردنظر صادر کرده باشد اما محکوم‌علیه از حضور در مرجع مربوط یا امضای اسناد لازم خودداری کند.

در این شرایط ابتدا باید مفاد حکم قطعی و مفاد اجرائیه بررسی شود. سپس واحد اجرای احکام با توجه به موضوع محکوم‌به و مقررات قابل اعمال اقدامات اجرایی لازم را انجام می‌دهد.

ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶/۸/۱ مقرر می‌کند:

«هر گاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضاء می‌نماید.»

این ماده درباره امضای سند انتقال در شرایط مقرر قانونی حکم مشخصی دارد. بااین‌حال اعمال آن در پرونده‌های مربوط به املاک اوقافی نیازمند توجه به موضوع حکم و ماهیت سند مورد انتقال است. نمی‌توان بدون بررسی شرایط پرونده نتیجه گرفت که هر نوع سند اجاره یا انتقال حقوق استیجاری موقوفه مستقیماً مشمول همین ماده است.

اگر اجرای حکم مستلزم اقدام اداره اوقاف یا تنظیم سند از سوی آن مرجع باشد باید حدود تکالیف مقرر در حکم و اقدامات لازم از سوی موقوفه مشخص شود. همچنین در صورت امتناع شخصی که مکلف به امضای سند است باید از اجرای احکام درخواست شود مطابق مفاد حکم و مقررات قابل اعمال اقدام مقتضی را انجام دهد.

تجربه عملی در پرونده انتقال حقوق عرصه ملک موقوفه

در یکی از پرونده‌های حقوقی که موضوع آن انتقال حقوق مربوط به عرصه یک منزل مسکونی واقع در زمین موقوفه بود دادگاه حکم به الزام وراث فروشنده به انجام اقدامات لازم برای انتقال حقوق مربوط به عرصه صادر کرده بود.

پس از صدور حکم و تشکیل پرونده اجرایی موضوع به اداره اوقاف و امور خیریه اعلام شد تا اقدامات لازم برای انتقال حقوق مورد حکم انجام شود. در مکاتبات اجرایی نیز موضوع آماده بودن اسناد و ضرورت پیگیری امضای آن‌ها در صورت عدم حضور اشخاص مکلف به امضا مطرح شده بود.

از جمله نکات قابل توجه در این پرونده آن بود که اداره اوقاف اعلام کرده بود پس از پرداخت حقوق و مطالبات مربوط به موقوفه باید نماینده معرفی‌شده از سوی آن اداره برای امضای سند اجاره قطعه موردنظر اقدام کند.

این تجربه نشان می‌دهد که در پرونده‌های انتقال حقوق مربوط به عرصه املاک اوقافی صرف صدور حکم دادگاه همیشه به معنای پایان تمام اقدامات اجرایی نیست. گاهی انجام تشریفات مربوط به موقوفه و پرداخت مطالبات قانونی و آماده شدن اسناد نیز ضرورت دارد.

البته این نتیجه باید در چارچوب همان پرونده و مفاد حکم صادرشده ارزیابی شود و نمی‌توان آن را بدون بررسی اسناد به تمام پرونده‌های املاک وقفی تعمیم داد.

حق پذیره و بدهی‌های موقوفه در زمان انتقال ملک اوقافی

یکی از موضوعاتی که ممکن است در جریان انتقال حقوق مربوط به عرصه مطرح شود حق پذیره است. بااین‌حال حق پذیره در همه معاملات املاک اوقافی به یک شکل وجود ندارد و اصل مطالبه و میزان آن باید با توجه به مقررات و اسناد و شرایط مربوط بررسی شود.

پیش از خرید ملک اوقافی باید مشخص شود آیا حق پذیره‌ای به انتقال موردنظر تعلق می‌گیرد یا خیر و در صورت تعلق مسئول پرداخت آن چه کسی است.

همچنین باید وضعیت اجاره‌بهای معوق و سایر مطالبات قانونی موقوفه بررسی شود. اگر فروشنده و خریدار درباره مسئولیت پرداخت این مبالغ توافق کرده‌اند بهتر است تعهدات آنان به‌صورت روشن در قرارداد درج شود.

در صورتی که درباره اصل مطالبه یا میزان بدهی اختلاف وجود داشته باشد صرف اعلام مبلغ از سوی یکی از طرفین برای احراز قطعی مسئولیت کافی نیست و مستندات و مبنای مطالبه باید بررسی شود.

برای انتقال اعیانی ملک اوقافی به چه مدارکی نیاز است؟

مدارک لازم با توجه به وضعیت ثبتی ملک و نوع انتقال متفاوت است. بااین‌حال در بسیاری از پرونده‌ها بررسی مدارک زیر ضروری خواهد بود:

• مبایعه‌نامه یا قرارداد انتقال اعیان

• سند مالکیت اعیان در صورت وجود

• وقف‌نامه یا مدارک مربوط به وضعیت عرصه

• اجاره‌نامه تنظیم‌شده با موقوفه

• مدارک مربوط به پرداخت اجاره‌بها و سایر مطالبات

• مکاتبات انجام‌شده با اداره اوقاف

• مدارک هویتی و اسناد وراثت در صورت فوت فروشنده

• دادنامه و اجرائیه در صورت طرح دعوا و صدور حکم

اگر فروشنده فوت کرده باشد باید وضعیت وراث و حدود تعهدات قابل انتقال به آنان و مفاد حکم احتمالی بررسی شود. همچنین در صورت وجود اختلاف درباره مالکیت اعیان یا اصل تعهد انتقال باید پیش از تعیین خواسته نهایی اسناد مربوط بررسی شوند.

مشاوره حقوقی انتقال اعیانی ملک اوقافی

اگر قصد خرید یا فروش ملک اوقافی را دارید یا پس از انجام معامله با خودداری فروشنده از انتقال اعیان یا حقوق مربوط به عرصه مواجه شده‌اید بررسی حقوقی قرارداد و اسناد می‌تواند در انتخاب مسیر مناسب مؤثر باشد.

در وکیلدان می‌توانید برای بررسی موضوعاتی مانند الزام به تنظیم سند رسمی اعیان و انتقال حقوق استیجاری عرصه و اختلاف درباره حق پذیره و مطالبات موقوفه از خدمات مشاوره حقوقی با وکیل اوقاف استفاده کنید.

اگر پرونده شما در مرحله اجرای حکم قرار دارد نیز لازم است مفاد دادنامه و اجرائیه و مکاتبات انجام‌شده با اداره اوقاف بررسی شود تا مشخص شود چه اقداماتی برای اجرای کامل حکم باقی مانده است.

مطالعه مقاله الزام به تنظیم سند رسمی نیز می‌تواند در شناخت شرایط عمومی این دعوا مفید باشد.