دادخواست ابطال اجاره نامه و شرایط و دلایل ابطال قرارداد اجاره از موضوعات مهم املاک می باشد . اگر میان موجر و مستأجر قراردادی تحت عنوان اجاره‌نامه تنظیم شده باشد اما یکی از طرفین معتقد باشد این قرارداد از ابتدا فاقد شرایط قانونی لازم بوده یا به دلایلی اعتبار آن مورد خدشه قرار گرفته است می‌توان حسب مورد دادخواست ابطال اجاره نامه یا دعوای متناسب دیگری را مطرح کرد.
اما باید توجه داشت که هر اختلافی درباره اجاره‌نامه به معنای بطلان آن نیست. گاهی قرارداد صحیح است اما یکی از طرفین بعداً به دلیل وجود شرایط قانونی یا قراردادی حق فسخ پیدا می‌کند. بنابراین قبل از طرح دعوا باید مشخص شود که موضوع پرونده بطلان قرارداد اجاره است یا فسخ قرارداد اجاره یا اساساً دعوای دیگری باید مطرح شود.
در این مقاله ضمن بررسی شرایط طرح دادخواست ابطال اجاره نامه یک نمونه واقعی از دادخواست را نیز بررسی می‌کنم تا موضوع برای شما روشن‌تر شود.
دادخواست ابطال اجاره نامه چه زمانی مطرح می‌شود؟
برای طرح دعوای ابطال اجاره نامه ابتدا باید مشخص شود که قرارداد از نظر قانونی با ایراد اساسی مواجه است.
مطابق ماده ۱۹۰ قانون مدنی برای صحت هر معامله وجود قصد و رضای طرفین اهلیت طرفین موضوع معین و مشروعیت جهت معامله ضروری است. بنابراین چنانچه یکی از شرایط اساسی صحت معامله وجود نداشته باشد حسب مورد می‌تواند زمینه بطلان معامله را فراهم کند.
برای مثال اگر شخصی ادعا کند امضای او ذیل اجاره نامه متعلق به وی نیست یا مفاد قرارداد بعداً تغییر کرده است موضوع می‌تواند نیازمند بررسی اصالت سند و حتی رسیدگی کیفری نسبت به ادعای جعل باشد.
همچنین در مواردی ممکن است شخصی با استناد به قراردادی مدعی ایجاد رابطه استیجاری شود در حالی که طرف مقابل اصل قرارداد یا اعتبار آن را قبول ندارد. در چنین پرونده‌ای صرف عنوان کردن اینکه «این اجاره نامه معتبر نیست» کافی نیست و باید دلیل حقوقی مشخصی برای بی‌اعتباری قرارداد ارائه شود.
تفاوت ابطال اجاره نامه با فسخ قرارداد اجاره
این دو موضوع را نباید با یکدیگر اشتباه گرفت.
فسخ قرارداد اجاره در فرضی مطرح می‌شود که قرارداد در ابتدا صحیح بوده اما بعداً به موجب قانون یا شرط قراردادی برای یکی از طرفین حق فسخ ایجاد شده است.
اما در بطلان قرارداد اجاره اساساً قرارداد از ابتدا فاقد یکی از شرایط اساسی صحت معامله بوده یا به دلیل وجود مانع قانونی اعتبار لازم را نداشته است.
بنابراین اگر قرارداد صحیح منعقد شده و مستأجر یا موجر بعداً با تخلف طرف مقابل مواجه شده است لزوماً نمی‌توان دادخواست ابطال اجاره‌نامه مطرح کرد و دعوای فسخ یا الزام به انجام تعهد یا مطالبه خسارت موضوعیت دارد .
از همین جهت تشخیص عنوان صحیح دعوا اهمیت زیادی دارد. انتخاب نادرست خواسته ممکن است باعث شود دعوایی مطرح شود که با واقعیت حقوقی پرونده مطابقت نداشته باشد.
دلایل ابطال قرارداد اجاره
دلایل بطلان قرارداد اجاره بسته به محتویات هر پرونده متفاوت است و نمی‌توان برای همه پرونده‌ها یک دلیل واحد در نظر گرفت.
از جمله مواردی که ممکن است در یک پرونده مطرح شود عبارت است از:
- فقدان قصد یا رضای معتبر
- جعل امضا یا مفاد اجاره نامه
- الحاق یا تغییر در مفاد قرارداد پس از امضا
- فقدان اهلیت یکی از طرفین در موارد قانونی
- نامشروع بودن جهت معامله در مواردی که قانون آن را مؤثر بداند
- وجود ایراد اساسی در موضوع قرارداد
- یا سایر جهات قانونی که حسب مورد موجب بطلان قرارداد می‌شود
در پرونده‌های واقعی معمولاً موضوع به این سادگی نیست و باید مجموعه قراردادها و اسناد و نحوه تنظیم آنها بررسی شود.
نمونه پرونده دادخواست ابطال اجاره نامه
در یکی از پرونده‌هایی که با آن مواجه بودم موضوع از این قرار بود که شخصی با استناد به یک اجاره نامه عادی مدعی وجود رابطه استیجاری و انتقال حقوقی نسبت به ملک بود.
در جریان پرونده مشخص شد که نسبت به اصالت اجاره نامه اختلاف جدی وجود دارد. از یک طرف تاریخ قرارداد محل ایراد بود و از طرف دیگر در اسناد ارائه شده عبارت‌هایی وجود داشت که درباره زمان و نحوه درج آنها اختلاف وجود داشت.
در واقع ادعا این بود که بخشی از مفاد سند بعداً به قرارداد اضافه شده و عبارت‌هایی که در خصوص حقوق مربوط به ملک در سند درج شده بود در زمان تنظیم اولیه قرارداد وجود نداشته است.
از طرف دیگر طرف مقابل مدعی بود که حقوق مورد ادعا اساساً از ابتدا به وی منتقل نشده و سندی که برای اثبات این موضوع ارائه شده نیز واجد ایرادات اساسی است.
در چنین شرایطی صرف اینکه یک برگ تحت عنوان «اجاره نامه» ارائه شود به معنای پذیرش اعتبار آن نیست. باید مشخص شود سند واقعاً توسط چه اشخاصی و با چه مفادی تنظیم شده و آیا مفاد آن همان چیزی است که در زمان انعقاد قرارداد مورد توافق طرفین بوده است یا خیر.
به همین دلیل در چنین پرونده‌ای ممکن است رسیدگی به اصالت سند و ارجاع امر به کارشناسی ضرورت پیدا کند و حسب مورد موضوع جعل نیز در مرجع صالح مورد رسیدگی قرار گیرد.
نمونه دادخواست ابطال اجاره نامه
در پرونده مورد اشاره خواسته به صورت کلی بر مبنای ابطال اجاره نامه و اثبات جعل و سایر خواسته‌های مرتبط تنظیم شده بود.
نمونه ساختار دادخواست به این صورت بود:
خواسته:
۱. صدور حکم بر ابطال اجاره نامه عادی به دلیل ادعای جعل و الحاق در سند
۲. رسیدگی به اصالت سند و عنداللزوم ارجاع امر به کارشناسی
۳. ابطال توافق یا نوشته‌ای که بر مبنای سند مورد اختلاف تنظیم شده است
۴. مطالبه خسارات و هزینه‌های دادرسی
دلایل و منضمات:
۱. تصویر اجاره نامه مورد اختلاف
۲. سایر اسناد و مدارک مرتبط
۳. آرای صادرشده در پرونده‌های مرتبط حسب مورد
۴. تقاضای ارجاع امر به کارشناسی
۵. سایر ادله قابل ارائه
در این نوع پرونده‌ها مهم است که خواسته دقیقاً متناسب با ادعای خواهان تنظیم شود. اگر ادعای اصلی جعل است باید موضوع جعل و سند مورد ادعا مشخص باشد و اگر ادعا ناظر به فقدان شرایط اساسی صحت معامله است باید همان جهت به صورت روشن در دادخواست و دلایل مطرح شود.
ادعای جعل در اجاره نامه
یکی از موضوعاتی که در برخی پرونده‌های ابطال اجاره نامه مطرح می‌شود ادعای جعل است.
جعل با صرف اختلاف درباره مفاد قرارداد یا حتی اشتباه در تنظیم سند یکی نیست. اگر شخصی مدعی شود امضای وی جعل شده یا قسمتی از متن سند بعداً به آن اضافه شده است باید ادعای خود را با دلیل مطرح کند.
در پرونده‌ای که اشاره کردم یکی از ایرادات مطرح شده این بود که در دو نوشته ارائه شده عبارات متفاوتی درج شده بود و نسبت به نحوه اضافه شدن برخی عبارات به سند ایراد وارد شده بود.
در چنین شرایطی بررسی اصل سند اهمیت زیادی دارد. زیرا تصویر یک سند به تنهایی همیشه نمی‌تواند تمام مسائل مربوط به اصالت و نحوه تنظیم آن را روشن کند.
به همین دلیل در صورت وجود اختلاف جدی درباره اصالت سند ممکن است دادگاه موضوع را برای بررسی فنی به کارشناس ارجاع دهد.
آیا هر اجاره نامه‌ای که مشکل داشته باشد باطل است؟
خیر.
این نکته برای کسی که قصد طرح دادخواست ابطال اجاره نامه دارد بسیار مهم است.
برای مثال ممکن است مستأجر اجاره بها را پرداخت نکرده باشد یا موجر به تعهد خود عمل نکرده باشد. این موارد لزوماً موجب بطلان اجاره نامه نیستند و حسب مورد آثار دیگری مانند ایجاد حق فسخ یا الزام به انجام تعهد یا مطالبه خسارت داشته باشند.
همچنین اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد موضوع اصولاً با تخلیه ملک ارتباط پیدا می‌کند و نباید صرفاً به دلیل پایان مدت قرارداد دعوای ابطال اجاره نامه مطرح کرد.
بنابراین ابتدا باید ماهیت اختلاف مشخص شود و سپس خواسته متناسب با آن انتخاب شود.
ابطال اجاره نامه و تخلیه ملک
ابطال اجاره نامه گاهی ممکن است در پرونده‌ای مطرح شود که همزمان موضوع تصرف ملک نیز مورد اختلاف است.
در این حالت باید میان اعتبار قرارداد اجاره و وضعیت تصرف ملک تفکیک قائل شد.
اگر قرارداد اجاره صحیح باشد و مدت آن نیز باقی باشد اصل بر وجود رابطه استیجاری است. اما اگر شخصی مدعی باشد اجاره نامه اساساً فاقد اعتبار بوده یا سندی که مستأجر به آن استناد می‌کند جعلی است موضوع اعتبار قرارداد باید بررسی شود.
به همین دلیل در پرونده‌های ملکی و اجاره‌ای انتخاب خواسته اهمیت زیادی دارد و ممکن است بسته به وضعیت پرونده دعوای ابطال اجاره نامه با خواسته‌های دیگری ارتباط پیدا کند.
مدارک لازم برای دادخواست ابطال اجاره نامه
برای طرح چنین دعوایی بسته به موضوع پرونده ممکن است مدارک زیر اهمیت داشته باشد:
- اصل یا تصویر اجاره نامه مورد اختلاف
- اسناد و نوشته‌های مرتبط با قرارداد
- مدارک مربوط به نحوه تنظیم قرارداد
- اسناد پرداخت وجه یا ودیعه
- مکاتبات و اظهارنامه‌های طرفین
- آرای قضایی مرتبط
- مدارک مربوط به ادعای جعل
- نظریه کارشناسی در صورت وجود
- سایر دلایلی که بتواند ادعای خواهان را اثبات کند
در پرونده‌هایی که اصل سند در اختیار طرف مقابل است نیز می‌توان حسب مورد درخواست ارائه اصل سند را مطرح کرد.
چرا تنظیم درست دادخواست ابطال اجاره نامه اهمیت دارد؟
در دعوای ابطال اجاره نامه صرف اینکه در قسمت خواسته عبارت «ابطال اجاره نامه» نوشته شود کافی نیست.
باید مشخص شود:
کدام اجاره نامه؟
به چه دلیل باید باطل شود؟
ایراد قرارداد چیست؟
دلیل اثبات ادعا چیست؟
و در صورت وجود اسناد متعدد باید ارتباط میان آنها نیز روشن شود.
برای مثال اگر ادعای خواهان جعل سند باشد باید موضوع جعل و سند مورد ادعا دقیقاً مشخص شود. اگر ادعا فقدان قصد یا رضای معتبر باشد باید شرایط پرونده به گونه‌ای تشریح شود که دادگاه بتواند مبنای حقوقی ادعا را بررسی کند.
این موارد در تنظیم دادخواست اهمیت زیادی دارد زیرا دعوای ابطال قرارداد با یک اعتراض ساده به مفاد قرارداد تفاوت دارد.
مشاوره با وکیل در خصوص دادخواست ابطال اجاره نامه
اگر درباره اعتبار یک اجاره نامه اختلاف دارید قبل از اینکه اقدام به طرح دعوا کنید بهتر است ابتدا خود قرارداد و اسناد مرتبط با آن بررسی شود.
ممکن است موضوع پرونده در ظاهر «ابطال اجاره نامه» باشد اما پس از بررسی مشخص شود که خواسته صحیح فسخ قرارداد اجاره یا تخلیه ملک یا الزام به انجام تعهد یا دعوای دیگری است.
به همین دلیل در پرونده‌هایی که اجاره نامه با اختلاف جدی درباره اصالت سند یا شرایط قانونی قرارداد مواجه است بررسی دقیق اسناد قبل از تنظیم دادخواست می‌تواند از طرح دعوای نادرست و صرف هزینه و زمان جلوگیری کند.
اگر در خصوص دادخواست ابطال اجاره نامه و اعتبار قرارداد اجاره خود نیاز به بررسی حقوقی دارید می‌توانید برای بررسی اسناد و انتخاب خواسته مناسب با وکیل اجاره و تخلیه مشورت کنید.
