ملک مشاع یکی از موضوعات مهم دعاوی ملکی است که در آن دو یا چند نفر در مالکیت یک ملک شریک هستند. اختلاف میان شرکا درباره فروش ملک، تقسیم زمین یا ساختمان، استفاده از ملک، اداره اموال مشترک و تعیین سهم هر مالک می‌تواند موجب بروز مشکلات حقوقی شود. در بسیاری از این موارد آشنایی با مقررات ملک مشاع و شرایط افراز و فروش آن برای تصمیم‌گیری درست ضروری است.ملک مشاع ملکی است که مالکیت آن به‌صورت مشترک میان چند نفر قرار دارد و سهم هر شریک از نظر حقوقی مشخص است اما تا زمانی که ملک افراز نشده سهم او به قسمت فیزیکی معینی از ملک اختصاص ندارد. برای مثال اگر دو نفر هر کدام مالک سه دانگ از یک خانه شش‌دانگ باشند هر یک مالک سهم مشاعی خود از تمام ملک هستند و نمی‌توانند صرفاً بر اساس میزان سهم خود ادعا کنند که قسمت مشخصی از خانه منحصراً متعلق به آنهاست.اگر شرکا درباره ادامه مالکیت مشترک توافق نداشته باشند ممکن است بتوان از طریق افراز ملک مشاع یا در صورت غیرقابل افراز بودن ملک از طریق درخواست دستور فروش به اختلاف پایان داد. با این حال انتخاب مسیر قانونی به وضعیت ثبتی ملک و نوع مالکیت و شرایط تقسیم آن بستگی دارد.در این مطلب شرایط قانونی ملک مشاع و حقوق شرکا و مراحل افراز ملک مشاع و نحوه فروش ملک غیرقابل افراز را بررسی می‌کنیم.
ملک مشاع چیست؟
مطابق ماده ۵۷۱ قانون مدنی شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه. به زبان ساده هنگامی که چند نفر در مالکیت یک ملک شریک باشند و سهم هر یک به قسمت فیزیکی مستقلی اختصاص نیافته باشد با مالکیت مشاعی روبه‌رو هستیم.ملک مشاع ممکن است به دلایل مختلفی ایجاد شود. خرید مشترک یک زمین یا آپارتمان و ارث بردن یک ملک از متوفی و انتقال بخشی از مالکیت به دیگری از جمله موارد رایج ایجاد مالکیت مشاعی است.برای مثال اگر سه وارث مالک یک خانه باشند هر یک ممکن است به میزان سهم‌الارث خود در تمام ملک مالکیت داشته باشند. هیچ‌یک از وراث صرفاً به دلیل داشتن سهم بیشتر نمی‌تواند بدون مبنای قانونی قسمت معینی از خانه را ملک اختصاصی خود بداند.
تفاوت سهم مشاع با قسمت اختصاصی ملک
در مالکیت مشاع سهم هر شریک از نظر حقوقی قابل تعیین است اما محل فیزیکی آن لزوماً مشخص نیست. برای مثال مالک یک دانگ از یک زمین شش‌دانگ مالک یک‌ششم مشاع از کل زمین است. این موضوع به‌تنهایی به معنای مالکیت انحصاری او بر یک‌ششم مشخص از مساحت زمین نیست.تعیین قسمت اختصاصی هر شریک در صورت امکان قانونی می‌تواند از طریق افراز و انجام تشریفات مربوط صورت گیرد. تا پیش از آن حقوق شرکا نسبت به ملک تابع مقررات مالکیت مشاعی و توافق‌های معتبر میان آنهاست.
حقوق و تکالیف شرکا در ملک مشاع
هر یک از شرکا در حدود سهم خود مالک ملک است اما استفاده و اداره ملک مشترک باید با رعایت حقوق سایر شرکا و مقررات قانونی انجام شود.مهم‌ترین موضوعات مربوط به حقوق شرکا عبارت‌اند از:
حق درخواست افراز ملک در صورت وجود شرایط قانونی
حق درخواست فروش ملک غیرقابل افراز در شرایط مقرر
امکان انتقال سهم مشاعی به دیگری با رعایت مقررات قانونی
رعایت حقوق سایر شرکا در استفاده و اداره ملک
امکان پیگیری حقوق قانونی در صورت تصرف غیرمجاز یا ایجاد مانع در استفاده از ملک
امکان طرح دعوا درباره منافع و هزینه‌های ملک در صورت وجود شرایط قانونی
صرف داشتن سهم مشاعی به یک شریک اجازه نمی‌دهد حقوق دیگران را نادیده بگیرد یا به‌طور خودسرانه درباره تمام ملک تصمیم بگیرد.
آیا یکی از شرکا می‌تواند بدون اجازه دیگران از ملک مشاع استفاده کند؟
پاسخ به نوع استفاده و وضعیت ملک و توافق شرکا بستگی دارد. مطابق ماده ۵۸۲ قانون مدنی تصرف هر شریک در مال مشترک بدون اذن یا خارج از حدود اذن دیگر شرکا می‌تواند موجب ضمان باشد.برای مثال اگر یکی از شرکا تمام خانه مشترک را در اختیار بگیرد و مانع استفاده سایر شرکا شود ممکن است با توجه به شرایط پرونده موضوع مطالبه اجرت‌المثل یا سایر دعاوی مرتبط مطرح شود. البته احراز استحقاق و تعیین میزان مسئولیت نیازمند بررسی دلایل و اوضاع پرونده است.
آیا یکی از شرکا می‌تواند سهم خود را بفروشد؟
اصل بر این است که هر شریک می‌تواند سهم مشاعی خود را در حدود مقررات قانونی به دیگری انتقال دهد. انتقال سهم مشاع با فروش تمام ملک متفاوت است.برای مثال اگر شخصی مالک سه دانگ از یک ملک شش‌دانگ باشد انتقال سه دانگ متعلق به خود او با انتقال تمام شش دانگ تفاوت دارد. او صرفاً به دلیل مالک بودن سه دانگ نمی‌تواند مالکیت سه دانگ متعلق به شریک دیگر را نیز منتقل کند.در معاملات مربوط به ملک مشاع باید وضعیت سند و میزان سهم فروشنده و حقوق سایر شرکا و شرایط قرارداد به‌دقت بررسی شود.
افراز ملک مشاع چیست؟
افراز ملک مشاع به معنای جدا کردن سهم شرکا از یکدیگر و اختصاص دادن قسمت مشخصی از ملک به هر شریک است. افراز در صورتی امکان‌پذیر است که ملک از نظر قانونی و فنی قابلیت تقسیم داشته باشد و تقسیم آن با مقررات مربوط تعارض نداشته باشد.برای مثال اگر چند نفر مالک یک زمین باشند ممکن است با توجه به مساحت و موقعیت و ضوابط شهرسازی و مقررات مربوط بتوان زمین را به قطعات مستقل تقسیم کرد. در چنین شرایطی با رعایت تشریفات قانونی امکان افراز وجود دارد.اما هر ملکی صرفاً به دلیل داشتن مساحت کافی قابل افراز نیست. ضوابط شهرداری و مقررات ثبتی و کاربری ملک و حد نصاب‌های قانونی و وضعیت حقوقی آن می‌توانند بر امکان افراز اثر بگذارند.
تفاوت افراز و تفکیک ملک
افراز و تفکیک دو مفهوم متفاوت هستند و نباید به جای یکدیگر استفاده شوند.افراز ملک مشاع با هدف پایان دادن به مالکیت مشاعی و جدا کردن سهم شرکا انجام می‌شود.تفکیک ملک به معنای تقسیم یک ملک به قطعات کوچک‌تر از نظر ثبتی است. تفکیک به‌خودی‌خود لزوماً موجب پایان مالکیت مشاعی نمی‌شود.برای مثال ممکن است زمینی به چند قطعه تفکیک شود اما مالکیت قطعات همچنان میان چند نفر مشترک باقی بماند. در مقابل افراز در صورت انجام صحیح و نهایی شدن تشریفات قانونی با هدف اختصاص سهم مشخص به هر شریک صورت می‌گیرد.بنابراین پیش از اقدام برای تقسیم ملک باید مشخص شود که هدف صرفاً تفکیک ثبتی است یا پایان دادن به مالکیت مشاعی.
افراز ملک مشاع از طریق اداره ثبت
بر اساس ماده ۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است اصولاً در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک قرار دارد. این مقررات شامل املاکی است که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است؛ اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده باشند یا نشده باشند.در این مسیر وضعیت ثبتی ملک بررسی می‌شود و امکان افراز با توجه به مقررات قانونی و شرایط ملک مورد ارزیابی قرار می‌گیرد.مراحل کلی افراز از طریق اداره ثبت عبارت‌اند از:۱. ارائه درخواست افراز از سوی یک یا چند شریک به واحد ثبتی صالح.۲. بررسی سوابق ثبتی ملک و وضعیت مالکیت شرکا.۳. بررسی قابلیت افراز با توجه به مقررات قانونی و وضعیت ملک.۴. صدور تصمیم درباره قابل افراز یا غیرقابل افراز بودن ملک.۵. ابلاغ تصمیم به شرکا و فراهم شدن امکان اعتراض در مهلت قانونی.در صورت قابل افراز بودن ملک و نهایی شدن تصمیم مربوط تشریفات بعدی برای اجرای افراز و اختصاص قسمت‌های مشخص به شرکا دنبال می‌شود.مراحل افراز ملک از طریق اداره ثبت
آیا افراز ملک مشاع همیشه در صلاحیت اداره ثبت است؟
خیر. صلاحیت مرجع رسیدگی به وضعیت ثبتی ملک و شرایط قانونی پرونده بستگی دارد. قانون افراز و فروش املاک مشاع مقررات مشخصی برای املاک مشمول آن پیش‌بینی کرده است. در مواردی که ملک مشمول این مقررات نباشد یا مانع قانونی خاصی وجود داشته باشد ممکن است مسیر رسیدگی متفاوت باشد.برای تعیین مرجع صالح باید وضعیت ثبتی ملک و اسناد مالکیت و سابقه پرونده و شرایط شرکا بررسی شود. به همین دلیل بهتر است پیش از ثبت درخواست افراز مشخص شود که تقاضا باید از طریق اداره ثبت پیگیری شود یا از طریق مرجع قضایی.
مهلت اعتراض به تصمیم اداره ثبت درباره افراز
مطابق ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع تصمیم واحد ثبتی درباره افراز از سوی هر یک از شرکا قابل اعتراض است. مهلت قانونی اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم است.اگر یکی از شرکا با تصمیم اداره ثبت مخالف باشد باید در مهلت مقرر اقدام کند و دلایل اعتراض خود را مطرح نماید. از دست دادن مهلت قانونی می‌تواند بر امکان پیگیری اعتراض اثر بگذارد. بنابراین تاریخ و نحوه ابلاغ تصمیم باید با دقت بررسی شود.دلایل اعتراض ممکن است به وضعیت مالکیت و حدود ملک یا رعایت نشدن مقررات افراز یا نحوه بررسی قابلیت تقسیم مربوط باشد. نوع دلیل و مدارک لازم به وضعیت همان ملک بستگی دارد.
ملک غیرقابل افراز چیست؟
ملک غیرقابل افراز ملکی است که مطابق تصمیم مرجع صالح و بر اساس مقررات قانونی امکان تقسیم آن میان شرکا وجود ندارد.غیرقابل افراز بودن ممکن است ناشی از عوامل مختلفی باشد. برای مثال تقسیم زمین ممکن است با ضوابط شهرسازی یا حد نصاب‌های قانونی مغایرت داشته باشد یا تقسیم ساختمان به واحدهای مستقل از نظر مقررات و وضعیت فنی امکان‌پذیر نباشد.در برخی موارد نیز مساحت و شکل ملک یا محدودیت‌های قانونی مانع تقسیم آن می‌شود. تشخیص غیرقابل افراز بودن باید از طریق مرجع صالح و بر اساس ضوابط مربوط انجام شود و صرف مخالفت شرکا یا دشوار بودن تقسیم به معنای غیرقابل افراز بودن ملک نیست.
اگر ملک غیرقابل افراز باشد چه باید کرد؟
اگر ملک مطابق تصمیم قطعی مرجع صالح غیرقابل افراز تشخیص داده شود و شرایط قانونی فروش فراهم باشد هر یک از شرکا می‌تواند درخواست دستور فروش ملک را مطرح کند.مطابق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شده باشد با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه فروخته می‌شود.در این حالت برای پایان دادن به مالکیت مشاعی لزوماً لازم نیست همه شرکا با فروش ملک موافق باشند. با این حال درخواست فروش باید بر مبنای قانونی صحیح مطرح شود و شرایط مربوط به ملک و قطعیت تصمیم غیرقابل افراز بودن رعایت شده باشد.
دستور فروش ملک مشاع چیست؟
دستور فروش ملک مشاع تصمیمی است که در شرایط مقرر قانونی برای فروش ملکی صادر می‌شود که به‌طور قطعی غیرقابل افراز شناخته شده است. هدف این فرایند فروش ملک و تقسیم وجوه حاصل از آن میان شرکا به نسبت سهم مالکیت آنهاست.برای مثال اگر دو نفر مالک یک خانه باشند و ملک به‌صورت قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شود یکی از شرکا می‌تواند در صورت فراهم بودن شرایط قانونی از دادگاه درخواست دستور فروش کند. در صورت صدور دستور و انجام تشریفات اجرایی ملک از طریق فرایند قانونی فروش عرضه می‌شود و وجوه حاصل پس از کسر هزینه‌های مربوط مطابق مقررات بین شرکا تقسیم خواهد شد.
شرایط درخواست دستور فروش ملک مشاع
برای درخواست دستور فروش باید شرایط قانونی پرونده بررسی شود. از جمله:
متقاضی باید شریک و مالک سهمی از ملک باشد.
ملک باید مشمول مقررات مربوط به افراز و فروش املاک مشاع باشد.
تصمیم قطعی مرجع صالح مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک وجود داشته باشد.
مدارک مالکیت و تصمیم مربوط به غیرقابل افراز بودن ارائه شود.
درخواست از مرجع صالح و مطابق تشریفات مربوط پیگیری شود.
وجود اختلاف میان شرکا به‌تنهایی برای صدور دستور فروش کافی نیست. در حالت معمول باید ابتدا وضعیت افراز ملک روشن شود و سپس در صورت غیرقابل افراز بودن و وجود سایر شرایط قانونی درخواست فروش مطرح گردد.
مراحل درخواست دستور فروش ملک مشاع
فرایند معمول درخواست دستور فروش به شرح زیر است:۱. بررسی سند مالکیت و وضعیت ثبتی ملک.۲. پیگیری درخواست افراز از مرجع صالح.۳. دریافت تصمیم قطعی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک.۴. تنظیم و ثبت درخواست دستور فروش با ارائه مدارک لازم.۵. بررسی درخواست توسط دادگاه صالح.۶. در صورت صدور دستور فروش انجام تشریفات اجرایی و فروش ملک مطابق مقررات.۷. تقسیم وجوه حاصل از فروش میان شرکا به نسبت سهم مالکیت آنها پس از کسر هزینه‌های قانونی مربوط.جزئیات پرونده ممکن است با توجه به وضعیت سند و تصمیم ثبتی و شرایط خاص ملک متفاوت باشد. بنابراین مدارک و سابقه اقدامات قبلی باید پیش از ثبت درخواست بررسی شود.مراحل درخواست دستور فروش ملک مشاع
آیا برای فروش ملک مشاع رضایت همه شرکا لازم است؟
پاسخ به این پرسش به روش فروش بستگی دارد.اگر تمام شرکا بخواهند ملک را با توافق به فروش برسانند فروش توافقی با رعایت مقررات قانونی و تنظیم اسناد مربوط انجام می‌شود.اما اگر یکی از شرکا قصد پایان دادن به مالکیت مشاعی را داشته باشد و ملک به‌صورت قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شده باشد در صورت وجود شرایط قانونی می‌تواند درخواست دستور فروش کند. در این حالت موافقت همه شرکا شرط درخواست فروش نیست.همچنین هر شریک اصولاً می‌تواند سهم مشاعی متعلق به خود را در حدود مقررات قانونی انتقال دهد. انتقال سهم یک شریک با فروش تمام ملک مشترک تفاوت دارد و نباید این دو موضوع با یکدیگر اشتباه گرفته شوند.
فروش ملک مشاع ورثه‌ای
بسیاری از اختلافات مربوط به ملک مشاع پس از فوت مالک ایجاد می‌شود. در چنین شرایطی وراث به نسبت سهم‌الارث خود در ملک شریک می‌شوند و ممکن است درباره فروش یا تقسیم ملک اختلاف داشته باشند.اگر ملک ورثه‌ای قابل افراز باشد امکان پیگیری افراز با رعایت شرایط قانونی وجود دارد. اگر ملک به‌طور قطعی غیرقابل افراز شناخته شود ممکن است درخواست دستور فروش مطرح شود.در پرونده‌های ورثه‌ای باید وضعیت گواهی انحصار وراثت و سهم هر وارث و اسناد مالکیت و محدودیت‌های احتمالی بررسی شود. همچنین اگر میان وراث افراد محجور وجود داشته باشند یا ملک با حقوق اشخاص دیگری مرتبط باشد ممکن است مقررات خاصی بر نحوه اقدام اثر بگذارد.صرف ورثه‌ای بودن ملک مانع افراز یا فروش آن نیست اما وضعیت حقوقی هر پرونده باید جداگانه بررسی شود.درد مورد ملک ورثه ای در صورت عدم تصمیم برای فروش ملک می توانید ا زورثه ای که ملک را در تصرف دارند خلعید کنید . یعنی تا زمانی که ملک تعیین تکلیف شود هیچ کدام از ورثه حق استفاده از ملک ورثه ای را نداشته باشند . برای مطالعه بیشتر می توانید مقاله خلع ید ملک ورثه ای را مطالعه نمایید .
آیا می‌توان بدون افراز سهم خود را از ملک مشاع جدا کرد؟
اگر منظور از جدا کردن سهم این باشد که شریک قسمت فیزیکی معینی از ملک را به‌طور اختصاصی در اختیار بگیرد باید شرایط افراز بررسی شود. صرف مشخص بودن میزان سهم در سند مالکیت به معنای تعیین محل اختصاصی آن در ملک نیست.اگر ملک قابل افراز باشد می‌توان از مسیر قانونی برای تقسیم آن اقدام کرد. اگر ملک غیرقابل افراز باشد و تصمیم مربوط قطعی شده باشد راهکار قانونی ممکن است درخواست دستور فروش باشد.در برخی موارد شرکا می‌توانند با توافق معتبر درباره نحوه استفاده یا تقسیم منافع ملک تصمیم بگیرند. با این حال توافق درباره استفاده از ملک لزوماً جایگزین تشریفات قانونی افراز و انتقال رسمی مالکیت نیست.
اختلافات رایج در ملک مشاع
اختلافات ملک مشاع تنها به افراز و فروش محدود نمی‌شود. در عمل ممکن است مسائل دیگری میان شرکا ایجاد شود که هر کدام مسیر حقوقی متفاوتی دارند.
تصرف ملک مشاع توسط یکی از شرکا
اگر یکی از شرکا تمام ملک را در اختیار بگیرد یا مانع استفاده سایر شرکا شود باید وضعیت تصرف و اذن و حقوق مالکانه طرفین بررسی شود. بسته به شرایط پرونده ممکن است دعاوی مرتبط با رفع ممانعت از حق یا مطالبه اجرت‌المثل یا سایر خواسته‌های قانونی مطرح شود.
مطالبه هزینه‌های تعمیر و نگهداری ملک مشاع
ممکن است یکی از شرکا برای تعمیر یا حفظ ملک هزینه‌هایی انجام دهد و بعداً بخواهد سهم سایر شرکا را مطالبه کند. قابلیت مطالبه این هزینه‌ها به عواملی مانند ضرورت هزینه و اذن یا توافق شرکا و مدارک اثباتی و مبنای حقوقی درخواست بستگی دارد. صرف انجام هزینه یا افزایش ارزش ملک به‌تنهایی در همه موارد حق مطالبه ایجاد نمی‌کند.
فروش سهم مشاع و اختلاف در انتقال ملک
انتقال سهم مشاع متعلق به یک شریک با انتقال تمام ملک یا انتقال سهم سایر شرکا متفاوت است. در صورت بروز اختلاف باید سند انتقال و میزان مالکیت فروشنده و مفاد قرارداد و شرایط قانونی بررسی شود.
اختلاف درباره ملک مشاع ورثه‌ای
پس از فوت مالک ممکن است وراث درباره نحوه استفاده از ملک یا تقسیم آن یا فروش ملک اختلاف پیدا کنند. در این موارد بررسی سهم‌الارث و وضعیت ثبتی و قابلیت افراز ملک در تعیین راهکار قانونی اهمیت دارد.
ملک مشاع و مقررات آپارتمان‌ها
مالکیت مشاعی زمین یا یک ملک مستقل را باید از مالکیت قسمت‌های مشترک ساختمان تفکیک کرد. اختلافات مربوط به راهروها و راه‌پله‌ها و پشت‌بام و پارکینگ و سایر قسمت‌های مشترک آپارتمان ممکن است تابع مقررات اختصاصی آپارتمان‌ها باشد. به همین دلیل هر اختلاف درباره قسمت‌های مشترک ساختمان لزوماً از مسیر افراز و فروش ملک مشاع پیگیری نمی‌شود.
چه مدارکی برای افراز یا فروش ملک مشاع لازم است؟
مدارک مورد نیاز به نوع درخواست و وضعیت ملک بستگی دارد اما معمولاً بررسی موارد زیر ضروری است:
سند مالکیت یا مدارک معتبر اثبات مالکیت مشاعی
مشخصات ثبتی ملک و پلاک ثبتی
مدارک هویتی متقاضی
اطلاعات مربوط به سایر شرکا و میزان سهم آنها
سوابق و تصمیمات اداره ثبت درباره افراز
تصمیم قطعی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک در صورت درخواست دستور فروش
مدارک مربوط به وراثت در املاک موروثی
سایر اسناد و مدارکی که با توجه به وضعیت خاص پرونده ضرورت دارد
پیش از اقدام بهتر است مشخص شود که ملک از نظر ثبتی در چه وضعیتی قرار دارد و آیا قبلاً درخواست افراز ثبت شده یا تصمیمی درباره آن صادر شده است.
چرا بررسی حقوقی ملک مشاع پیش از اقدام اهمیت دارد؟
انتخاب مسیر نادرست ممکن است موجب اتلاف وقت و هزینه شود. برای مثال درخواست دستور فروش بدون بررسی وضعیت افراز و قطعیت تصمیم مربوط ممکن است با مانع قانونی مواجه شود. همچنین در پرونده‌هایی که درباره مالکیت یا سهم شرکا اختلاف وجود دارد باید ابتدا مبنای مالکیت و اسناد مربوط بررسی شود.بررسی حقوقی پیش از اقدام می‌تواند به تشخیص مرجع صالح و انتخاب خواسته مناسب و شناسایی مدارک ضروری کمک کند. در پرونده‌های ملک مشاع ورثه‌ای نیز بررسی سهم هر وارث و وضعیت ثبتی ملک در تعیین مسیر مناسب اهمیت دارد.
پرسش‌های متداول درباره ملک مشاع
۱. آیا یک شریک می‌تواند درخواست افراز ملک مشاع بدهد؟
در صورت وجود شرایط قانونی هر یک از شرکا می‌تواند درخواست افراز را مطرح کند. مرجع صالح و نحوه رسیدگی به وضعیت ثبتی ملک و مقررات حاکم بر آن بستگی دارد.
۲. اگر یکی از شرکا با افراز مخالف باشد چه می‌شود؟
مخالفت یکی از شرکا به‌تنهایی مانع رسیدگی به درخواست افراز نیست. مرجع صالح با بررسی شرایط قانونی و قابلیت تقسیم ملک درباره درخواست تصمیم می‌گیرد. تصمیم صادرشده نیز در حدود مقررات قابل اعتراض است.
۳. اگر ملک قابل افراز نباشد چگونه فروخته می‌شود؟
در صورتی که ملک مطابق مقررات به‌طور قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شده باشد و شرایط قانونی فراهم باشد هر یک از شرکا می‌تواند درخواست دستور فروش را مطرح کند. فروش مطابق تشریفات اجرایی انجام می‌شود و وجوه حاصل بر اساس سهم شرکا تقسیم خواهد شد.
۴. آیا برای دستور فروش ملک مشاع رضایت همه شرکا لازم است؟
در صورت وجود شرایط قانونی درخواست دستور فروش از سوی یک شریک نیز قابل طرح است و موافقت همه شرکا شرط درخواست نیست.
۵. آیا ملک مشاع ورثه‌ای قابل فروش است؟
بله. با توجه به وضعیت ثبتی و قابلیت افراز و شرایط قانونی ممکن است ملک ورثه‌ای از طریق توافق شرکا یا افراز یا درخواست دستور فروش تعیین تکلیف شود.
۶. آیا می‌توان سهم مشاع خود را بدون افراز فروخت؟
اصل بر امکان انتقال سهم مشاع متعلق به شریک در حدود مقررات قانونی است. فروش سهم مشاع با فروش تمام ملک تفاوت دارد و خریدار سهم مشاعی لزوماً مالک قسمت فیزیکی مشخصی از ملک نمی‌شود.
۷. مهلت اعتراض به تصمیم اداره ثبت درباره افراز چقدر است؟
بر اساس ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع مهلت اعتراض به تصمیم واحد ثبتی ده روز از تاریخ ابلاغ است. برای اقدام دقیق باید تاریخ و نحوه ابلاغ و وضعیت پرونده بررسی شود.
۸. آیا هر ملک مشاعی را می‌توان افراز کرد؟
خیر. قابلیت افراز به وضعیت ملک و ضوابط قانونی و ثبتی و محدودیت‌های مربوط بستگی دارد. در صورت غیرقابل افراز بودن قطعی ملک و وجود سایر شرایط قانونی ممکن است درخواست دستور فروش مطرح شود.
۹. تفاوت افراز و دستور فروش چیست؟
افراز برای جدا کردن سهم شرکا و پایان دادن به مالکیت مشاعی از طریق تقسیم ملک انجام می‌شود. دستور فروش در شرایط مقرر قانونی برای ملکی مطرح می‌شود که به‌طور قطعی غیرقابل افراز تشخیص داده شده است.
۱۰. برای درخواست افراز یا فروش ملک مشاع از کجا شروع کنیم؟
ابتدا باید سند مالکیت و وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم شرکا بررسی شود. سپس با توجه به شرایط ملک مشخص می‌شود که درخواست افراز باید از چه مرجعی پیگیری شود و آیا شرایط لازم برای درخواست دستور فروش فراهم است یا خیر.
مشاوره حقوقی درباره ملک مشاع و افراز و فروش آن
اگر در خصوص ملک مشاع با اختلاف مواجه هستید یا قصد دارید سهم خود را از طریق افراز یا فروش ملک تعیین تکلیف کنید بهتر است پیش از هر اقدام وضعیت ثبتی و حقوقی ملک بررسی شود.در مشاوره حقوقی می‌توان مدارک مالکیت و سهم شرکا و تصمیمات قبلی اداره ثبت و امکان افراز یا فروش ملک و یا حتی هزینه های ملک مشاع را بررسی کرد و درباره مسیر قانونی مناسب راهنمایی گرفت.برای دریافت مشاوره حقوقی درباره ملک مشاع و افراز و فروش ملک می‌توانید با وکلای سایت وکیل‌دان تماس بگیرید.وکیل‌دان؛ همراه شما در بررسی و پیگیری دعاوی ملکی و ثبتی.
