فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها یکی از مهم‌ترین موضوعات مورد اختلاف میان موجر و مستأجر است. یکی از مواردی که در عمل می‌تواند موجب ایجاد حق فسخ برای موجر شود زمانی است که مستأجر از پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر خودداری می‌کند و در قرارداد اجاره نیز برای این تخلف حق فسخ برای موجر پیش‌بینی شده باشد.

البته صرف عدم پرداخت اجاره‌بها در همه موارد به معنای ایجاد حق فسخ برای موجر نیست. باید ابتدا متن قرارداد اجاره و شروط آن بررسی شود و مشخص گردد که طرفین برای عدم پرداخت اجاره‌بها چه ضمانت اجرایی تعیین کرده‌اند.

برای مثال ممکن است در قرارداد شرط شده باشد که اگر مستأجر اجاره‌بها را بیش از مدت معینی با تأخیر پرداخت کند یا هر یک از چک‌های اجاره در موعد مقرر وصول نشود موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک را خواهد داشت.

در چنین شرایطی نحوه اعمال این حق و همچنین نحوه طرح دعوای تأیید فسخ و تخلیه اهمیت زیادی دارد.

آیا عدم پرداخت اجاره‌بها موجب فسخ قرارداد اجاره می‌شود؟

پاسخ این سؤال به قرارداد اجاره بستگی دارد.

اگر در قرارداد برای عدم پرداخت اجاره‌بها شرط فسخ پیش‌بینی شده باشد و شرایط مندرج در قرارداد محقق شود موجر می‌تواند با رعایت مفاد قرارداد نسبت به اعمال حق فسخ اقدام کند.

برای مثال ممکن است در قرارداد نوشته شده باشد:

در صورت تأخیر مستأجر در پرداخت اجاره‌بها بیش از ده روز یا عدم وصول هر یک از چک‌های اجاره در موعد مقرر موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره را خواهد داشت.

در این حالت اگر مستأجر اجاره‌بها را در مهلت تعیین‌شده پرداخت نکند یا چک اجاره در موعد مقرر برگشت بخورد باید بررسی شود که آیا شرایط قراردادی برای اعمال حق فسخ محقق شده است یا خیر.

نکته مهم این است که حق فسخ با خود تخلف ایجاد نمی‌شود مگر اینکه مبنای قانونی یا قراردادی آن وجود داشته باشد. بنابراین پیش از هر اقدامی باید قرارداد اجاره بررسی شود.

فسخ قرارداد اجاره و تخلیه چگونه انجام می‌شود؟

در پرونده‌هایی که برای عدم پرداخت اجاره‌بها و تخلف از شرط قراردادی مطرح می‌شوند معمولاً ابتدا باید مشخص شود که موجر چگونه حق فسخ خود را اعمال کرده است.

در مواردی که قرارداد برای موجر حق فسخ ایجاد کرده است موجر می‌تواند با تحقق شرایط قراردادی اراده خود مبنی بر فسخ قرارداد را اعلام کند.

اعلام فسخ می‌تواند حسب مورد از طریق اظهارنامه رسمی انجام شود تا زمان و نحوه اعلام اراده موجر قابل اثبات باشد.

پس از آن در صورت ادامه تصرف مستأجر ممکن است حسب مورد دعوای تأیید و تنفیذ فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک مطرح شود.

در پرونده‌ای که در ادامه می‌آورم دقیقاً همین موضوع مطرح شده است.

یک پرونده واقعی درباره فسخ قرارداد اجاره و تخلیه

در یکی از پرونده‌هایی که موضوع آن تأیید فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها بود مالک یک باب مغازه را به دو نفر اجاره داده بود.

در قرارداد اجاره مقرر شده بود مستأجران اجاره‌بهای ماهیانه را در موعد مقرر پرداخت کنند. همچنین در قرارداد شرط شده بود که اگر مستأجر در پرداخت اجاره‌بها بیش از ده روز تأخیر کند یا هر یک از چک‌های اجاره در موعد مقرر وصول نشود موجر حق فسخ یک‌طرفه قرارداد و تخلیه ملک را خواهد داشت.

در ادامه یکی از چک‌های مربوط به اجاره‌بها در موعد مقرر وصول نشد و به علت نبود موجودی برگشت خورد.

با توجه به اینکه مطابق قرارداد عدم پرداخت اجاره‌بها یا عدم وصول چک در مهلت مقرر برای موجر حق فسخ ایجاد می‌کرد موجر تصمیم گرفت از حق فسخ قراردادی خود استفاده کند.

در همین راستا ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی اراده خود مبنی بر فسخ قرارداد اجاره را اعلام کرد و سپس موضوع تأیید فسخ قرارداد و تخلیه ملک را از طریق داوری پیگیری نمود.

دادخواست تأیید و تنفیذ فسخ قرارداد اجاره

در این پرونده خواسته‌های موجر عبارت بود از:

1. تأیید و تنفیذ فسخ قرارداد اجاره به جهت تخلف مستأجر از شرط قراردادی مربوط به پرداخت اجاره‌بها
2. تخلیه مورد اجاره
3. پرداخت هزینه‌های داوری

در شرح درخواست نیز توضیح داده شده بود که مطابق قرارداد اجاره مستأجران مکلف به پرداخت اجاره‌بهای ماهیانه بوده‌اند و در صورت تأخیر بیش از ده روز یا عدم وصول هر یک از چک‌های اجاره در موعد مقرر موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک را داشته است.

با برگشت یکی از چک‌های اجاره و عدم پرداخت اجاره‌بها در مهلت مقرر موجر اعلام کرده بود که از حق فسخ قراردادی خود استفاده کرده و مراتب فسخ را نیز از طریق اظهارنامه رسمی به مستأجران ابلاغ نموده است.

رسیدگی داوری به فسخ اجاره

در قرارداد اجاره شرط داوری نیز وجود داشت و طرفین توافق کرده بودند که اختلافات ناشی از قرارداد از طریق داوری حل و فصل شود.

پس از طرح درخواست داوری و تعیین وقت رسیدگی مراتب از طریق اظهارنامه به طرفین ابلاغ شد.

در جلسه رسیدگی یکی از مستأجران حاضر نشد و دفاعی نیز ارائه نکرد. مستأجر دیگر در جلسه حاضر شد.

در پاسخ به موضوع عدم پرداخت اجاره‌بها اظهار شد که به دلیل وجود اختلاف حساب میان مستأجران نتوانسته‌اند چک را تأمین کنند و چک برگشت خورده است.

نکته مهم این بود که خود مستأجر نیز اصل بدهی مربوط به اجاره‌بها را انکار نکرد و اعلام کرد مبلغ چک مربوط به اجاره بوده و همچنان به موجر بدهکار هستند.

بنابراین در این پرونده اصل عدم پرداخت اجاره‌بها و برگشت چک مورد اختلاف جدی قرار نگرفت.

شرط قراردادی فسخ به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها

یکی از مهم‌ترین نکات این پرونده وجود شرط صریح در قرارداد اجاره بود.

در قرارداد پیش‌بینی شده بود که در صورت تأخیر در پرداخت اجاره‌بها بیش از ده روز یا عدم وصول چک اجاره بیش از ده روز از تاریخ مقرر موجر حق فسخ یک‌طرفه قرارداد و تخلیه ملک را خواهد داشت.

بنابراین موضوع فقط یک بدهی ساده بابت اجاره‌بها نبود. بلکه عدم پرداخت اجاره‌بها در این پرونده با توجه به مفاد قرارداد می‌توانست موجب فعال شدن حق فسخ موجر شود.

این تفاوت بسیار مهم است.

در هر پرونده‌ای که مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکرده است نمی‌توان بدون بررسی قرارداد نتیجه گرفت که موجر الزاماً حق فسخ دارد. باید مشخص شود قرارداد چه شرطی دارد و ضمانت اجرای عدم پرداخت اجاره‌بها چیست.

ممکن است در یک قرارداد برای عدم پرداخت اجاره‌بها صرفاً حق مطالبه اجور معوقه پیش‌بینی شده باشد و در قرارداد دیگری حق فسخ نیز برای موجر شرط شده باشد.

بنابراین متن قرارداد اجاره نقش تعیین‌کننده‌ای در نتیجه دعوا دارد.

اعلام فسخ قرارداد با اظهارنامه

در پرونده مورد بحث موجر پس از تحقق تخلف قراردادی صرفاً به عدم پرداخت اجاره‌بها اکتفا نکرد.

وی با ارسال اظهارنامه رسمی اراده خود مبنی بر فسخ قرارداد را اعلام کرد و تاریخ مشخصی نیز برای اعمال فسخ در اظهارنامه وجود داشت.

این موضوع از نظر اثباتی اهمیت دارد زیرا در زمان رسیدگی باید مشخص باشد که موجر چه زمانی و به چه نحو اراده خود را برای استفاده از حق فسخ اعلام کرده است.

در نتیجه اگر قرارداد برای موجر حق فسخ ایجاد کرده باشد بهتر است نحوه اعمال این حق و اعلام آن به طرف مقابل با دقت انجام شود.

در مواردی که مستأجر به تعهدات خود در قرارداد اجاره عمل نمی‌کند و موجر قصد فسخ قرارداد را دارد باید ابتدا مفاد قرارداد و مبنای قانونی فسخ به دقت بررسی شود. برای مثال صرف وجود اختلاف میان موجر و مستأجر همیشه به معنای ایجاد حق فسخ نیست و ممکن است موضوع از طریق الزام به انجام تعهد یا مطالبه اجور معوقه قابل پیگیری باشد. در این خصوص می‌توانید برای آشنایی با شرایط و آثار [فسخ اجاره] مقاله مرتبط را نیز مطالعه کنید.

رأی داوری درباره فسخ قرارداد اجاره و تخلیه

داور پس از بررسی قرارداد اجاره و دادخواست و اظهارات طرفین و مدارک موجود در پرونده به موضوع شرط قراردادی توجه کرد.

در رأی صادرشده به این موضوع توجه شده بود که قرارداد اجاره بین طرفین منعقد شده و قرارداد از حیث اعتبار مورد تعرض قرار نگرفته است.

همچنین مطابق بند مربوط به قرارداد اجاره در صورت تأخیر در پرداخت اجاره‌بها بیش از مهلت تعیین‌شده یا عدم وصول چک اجاره موجر حق فسخ قرارداد را داشته است.

از سوی دیگر موجر اظهارنامه رسمی ارسال کرده و اراده خود مبنی بر فسخ قرارداد را اعلام کرده بود.

مستأجر نیز مدرکی دال بر پرداخت اجاره‌بهای مورد مطالبه ارائه نکرده بود و اصل چک اجاره نیز به علت عدم موجودی برگشت خورده بود.

بر همین اساس داور دعوای موجر را وارد تشخیص داده و حکم به تأیید فسخ قرارداد اجاره از تاریخ اعلام فسخ و تخلیه عین مستأجره صادر کرد.

آیا برای تخلیه ابتدا باید قرارداد فسخ شود؟

این موضوع بستگی به مبنای تخلیه دارد.

اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد موضوع تخلیه با فرض وجود شرایط قانونی می‌تواند بر مبنای انقضای مدت مطرح شود.

اما در پرونده‌ای که مبنای درخواست تخلیه فسخ قرارداد به علت تخلف مستأجر است باید ابتدا وضعیت حق فسخ و تحقق آن بررسی شود.

در چنین پرونده‌ای خواسته می‌تواند حسب مورد تأیید و تنفیذ فسخ قرارداد و تخلیه ملک باشد.

بنابراین نباید میان تخلیه به علت پایان مدت اجاره و تخلیه پس از فسخ قرارداد خلط شود. مبنای حقوقی این دو متفاوت است و نحوه اقدام نیز باید بر اساس وضعیت قرارداد انتخاب شود.

آیا برگشت چک اجاره به تنهایی موجب فسخ قرارداد است؟

خیر.

صرف برگشت خوردن چک اجاره به تنهایی در همه قراردادها موجب ایجاد حق فسخ نمی‌شود.

باید بررسی شود که چک بابت چه تعهدی صادر شده و در قرارداد درباره عدم وصول چک چه شرطی وجود دارد.

اگر در قرارداد صراحتاً مقرر شده باشد که عدم وصول چک اجاره در مهلت مشخص برای موجر حق فسخ ایجاد می‌کند موضوع با حالتی که چنین شرطی در قرارداد وجود ندارد متفاوت خواهد بود.

به همین دلیل در دعوای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه، بررسی دقیق بندهای قرارداد از اهمیت اساسی برخوردار است.

آیا مستأجر با پرداخت اجاره‌بهای معوق می‌تواند مانع فسخ شود؟

پاسخ این سؤال به مفاد قرارداد و زمان پرداخت و وضعیت حق فسخ بستگی دارد.

اگر مطابق قرارداد حق فسخ برای موجر ایجاد شده باشد باید بررسی شود که آیا موجر پیش از پرداخت بدهی از حق فسخ خود استفاده کرده یا خیر و قرارداد درباره امکان جلوگیری از فسخ با پرداخت بدهی چه حکمی دارد.

بنابراین نمی‌توان یک پاسخ یکسان برای تمام قراردادهای اجاره ارائه کرد.

در پرونده‌هایی که شرط فسخ وجود دارد زمان پرداخت اجاره‌بها و زمان تحقق تخلف و زمان اعلام فسخ باید در کنار یکدیگر بررسی شود.

فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک

در نتیجه اگر مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکرده است نخستین اقدام موجر این نیست که بدون بررسی قرارداد مستقیماً دادخواست فسخ مطرح کند.

باید ابتدا مشخص شود:

• آیا قرارداد برای موجر حق فسخ ایجاد کرده است؟
• شرط فسخ دقیقاً چه مفادی دارد؟
• مهلت پرداخت اجاره‌بها چقدر تعیین شده است؟
• آیا چک اجاره در قرارداد نقش ضمانت اجرای تخلف را دارد؟
• آیا تخلف مستأجر محقق شده است؟
• آیا موجر حق فسخ خود را به شکل صحیح اعمال کرده است؟
• آیا اظهارنامه رسمی برای اعلام فسخ ارسال شده است؟
• آیا قرارداد دارای شرط داوری است؟
• و در نهایت برای تخلیه باید چه اقدام حقوقی انجام شود؟

پاسخ به این پرسش‌ها مسیر پرونده را مشخص می‌کند.

تفاوت فسخ قرارداد اجاره با تخلیه

فسخ و تخلیه دو موضوع مرتبط اما متفاوت هستند.

فسخ به معنای برهم زدن قرارداد بر اساس حق قانونی یا قراردادی است.

تخلیه مربوط به پایان دادن به تصرف مستأجر در ملک است.

در برخی پرونده‌ها قرارداد به علت انقضای مدت پایان یافته و مستأجر باید ملک را تخلیه کند. در برخی پرونده‌های دیگر ابتدا باید فسخ قرارداد احراز یا تأیید شود و سپس تخلیه مورد اجاره مورد درخواست قرار گیرد.

بنابراین اگر در قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها برای موجر حق فسخ پیش‌بینی شده باشد موضوع باید بر اساس همان شرط قراردادی بررسی شود.

مشاوره با وکیل برای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه

دعاوی مربوط به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه معمولاً به یک مسئله ساده مانند «اجاره پرداخت نشده است» محدود نمی‌شوند.

گاهی یک جمله در قرارداد می‌تواند تعیین کند که موجر حق فسخ دارد یا فقط می‌تواند اجاره‌بهای معوقه را مطالبه کند.

همچنین نحوه اعلام فسخ و زمان آن و مفاد اظهارنامه و شرایط قراردادی و وجود شرط داوری می‌تواند در نتیجه پرونده مؤثر باشد.

اگر موجر هستید و مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکرده است یا مستأجر هستید و موجر به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها مدعی فسخ قرارداد شده است بهتر است پیش از طرح دعوا یا پاسخ به دعوا، قرارداد اجاره و مدارک پرداخت و اظهارنامه‌ها با وکیل اجاره و تخلیه  بررسی شود.

جمع‌بندی

فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها زمانی می‌تواند بر مبنای تخلف مستأجر مطرح شود که مبنای قانونی یا قراردادی آن وجود داشته باشد.

در پرونده‌ای که در این مقاله بررسی شد، وجود شرط صریح قراردادی مبنی بر ایجاد حق فسخ برای موجر در صورت تأخیر در پرداخت اجاره‌بها یا عدم وصول چک اجاره، همراه با تحقق تخلف و اعلام فسخ از طریق اظهارنامه، از مهم‌ترین دلایل پذیرش دعوا بود.

بنابراین پیش از اقدام قضایی باید قرارداد اجاره با دقت بررسی شود. گاهی تفاوت میان یک پرونده موفق و یک پرونده ناموفق تنها در نحوه تنظیم شرط قرارداد و نحوه اعمال حق فسخ است.