فسخ اجاره و شرایط فسخ قرارداد اجاره و بررسی یک پرونده واقعی را در این صفحه می خوانیم. اگر قرارداد اجاره منعقد شده باشد و یکی از طرفین بخواهد پیش از پایان مدت اجاره آن را برهم بزند، صرف نارضایتی از قرارداد برای فسخ اجاره کافی نیست. فسخ قرارداد اجاره نیازمند وجود حق فسخ قانونی یا قراردادی است و باید مشخص شود که آیا موضوع مطرح‌شده اساساً از مواردی است که قانون یا قرارداد برای آن حق فسخ در نظر گرفته است یا خیر.

در عمل بسیاری از اختلافات مربوط به فسخ اجاره زمانی ایجاد می‌شود که مستأجر پس از تحویل گرفتن ملک متوجه عیب یا مغایرتی در مورد اجاره می‌شود یا موجر به یکی از تعهدات خود عمل نمی‌کند. در چنین شرایطی این سؤال مطرح می‌شود که آیا مستأجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند یا باید از طریق دیگری مانند الزام موجر به انجام تعهد یا مطالبه خسارت اقدام نماید.

در این مقاله ضمن بررسی شرایط فسخ اجاره، یک پرونده واقعی در خصوص کسری مساحت سوله و عدم انجام تعهد موجر نسبت به ایزوگام سقف را بررسی می‌کنیم تا موضوع از جنبه عملی نیز روشن شود.

فسخ اجاره چیست؟

فسخ به معنای برهم زدن یک‌جانبه قرارداد در مواردی است که قانون یا قرارداد چنین حقی را برای یکی از طرفین شناخته باشد.

اصل بر این است که قرارداد صحیح و قانونی برای طرفین لازم‌الاتباع است. مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی:

«عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.»

بنابراین در قرارداد اجاره نیز صرف اینکه یکی از طرفین از ادامه قرارداد رضایت نداشته باشد، موجب ایجاد حق فسخ نمی‌شود.

باید ابتدا مشخص شود مبنای قانونی یا قراردادی فسخ چیست.

ممکن است حق فسخ ناشی از یکی از خیارات قانونی باشد یا اینکه طرفین در قرارداد اجاره برای تخلف از یک تعهد، حق فسخ پیش‌بینی کرده باشند.

چه زمانی می‌توان قرارداد اجاره را فسخ کرد؟

برای بررسی امکان فسخ اجاره باید به متن قرارداد و شرایط واقعی ملک توجه کرد. برخی از مهم‌ترین مواردی که ممکن است زمینه فسخ اجاره را فراهم کند عبارتند از:

۱. وجود عیب در عین مستأجره

اگر ملک در زمان اجاره دارای عیبی باشد که شرایط قانونی خیار عیب را ایجاد کند، موضوع می‌تواند از جهت فسخ مورد بررسی قرار گیرد.

البته هر نقص یا ایرادی در ملک الزاماً موجب فسخ اجاره نیست. باید بررسی شود که عیب موجود چه وضعیتی دارد و آیا شرایط قانونی اعمال خیار وجود دارد یا خیر.

۲. تخلف از شرط قراردادی

ممکن است موجر در قرارداد اجاره متعهد شود اقدام مشخصی انجام دهد و برای تخلف از آن نیز حق فسخ برای مستأجر پیش‌بینی شده باشد.

در این حالت باید متن قرارداد به دقت بررسی شود. گاهی تخلف از تعهد فقط موجب الزام متعهد به انجام تعهد یا مطالبه خسارت است و الزاماً حق فسخ ایجاد نمی‌کند.

در همین رابطه می توانید مقاله فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت به موقع اجاره بهاء را مطالعه کنید. 

۳. عدم امکان استفاده از مورد اجاره مطابق قرارداد

اگر وضعیت ملک به نحوی باشد که استفاده مورد نظر طرفین از آن امکان‌پذیر نباشد، حسب مورد ممکن است موضوع از جهت حق فسخ یا سایر ضمانت اجراهای قانونی قابل بررسی باشد.

در این موارد نمی‌توان بدون بررسی قرارداد و وضعیت ملک صرفاً با استناد به وجود مشکل، حکم به فسخ اجاره داد.

۴. وجود حق فسخ در قرارداد

طرفین می‌توانند در حدود قانون برای شرایط مشخصی حق فسخ پیش‌بینی کنند.

برای مثال ممکن است در قرارداد مقرر شود اگر موجر ملک را با مشخصات معینی تحویل ندهد یا مستأجر در مهلت مشخصی به تعهد خود عمل نکند، طرف مقابل حق فسخ داشته باشد.

در اینجا عبارت دقیق قرارداد اهمیت زیادی دارد و باید مشخص شود شرط ایجادشده دقیقاً چه اثری دارد.

آیا هر تخلف موجر موجب فسخ اجاره می‌شود؟

خیر.

این یکی از اشتباهات رایج در دعاوی فسخ اجاره است.

ممکن است موجر تعهدی را انجام نداده باشد اما ضمانت اجرای آن تعهد، الزام موجر به انجام تعهد یا مطالبه خسارت باشد نه فسخ قرارداد.

بنابراین قبل از طرح دعوای فسخ باید بررسی شود:

• تعهد موجر چه بوده است؟

• آیا تعهد انجام نشده است؟

• آیا برای تخلف از آن تعهد حق فسخ پیش‌بینی شده است؟

• آیا موضوع از موارد قانونی فسخ محسوب می‌شود؟

• آیا مستأجر پس از اطلاع از مشکل همچنان از ملک استفاده کرده است؟

• آیا اقدامات مستأجر می‌تواند نشان‌دهنده قبول ادامه قرارداد باشد؟

این موضوع در پرونده‌ای که در ادامه بیان می‌کنم اهمیت زیادی داشت.

نمونه پرونده واقعی فسخ اجاره؛ کسری مساحت سوله و عدم ایزوگام سقف

در یک پرونده، مستأجر یک سوله را از موجر اجاره کرده بود. مطابق قرارداد، مساحت سوله حدود ۵۰۰ متر مربع اعلام شده بود و موجر نیز متعهد شده بود سقف سوله را ایزوگام کند.

پس از تحویل ملک، مستأجر مدعی شد که مساحت واقعی سوله بسیار کمتر از میزان مندرج در قرارداد است. موضوع از طریق تأمین دلیل و کارشناسی نیز بررسی شد و در نظریه کارشناسی، مساحت کارگاه حدود ۲۴۵ متر مربع اعلام گردید.

از طرف دیگر، سقف سوله نیز دچار مشکل بود و آب ناشی از بارندگی از سقف به داخل کارگاه نفوذ می‌کرد. مطابق نظریه کارشناسی، حدود سی درصد سطح سقف با مشکل نفوذ آب مواجه بود و این وضعیت موجب طبله کردن گچ سقف شده بود.

مستأجر معتقد بود با توجه به این وضعیت و همچنین عدم انجام تعهد موجر نسبت به ایزوگام سقف، حق فسخ اجاره را دارد.

بر همین اساس دادخواستی با خواسته فسخ اجاره‌نامه و استرداد مبلغ ودیعه مطرح شد.

دفاع موجر در پرونده فسخ اجاره

در جریان رسیدگی، موجر عنوان کرد منظور از مساحت ۵۰۰ متر مربع، صرفاً قسمت مسقف سوله نبوده و قسمت‌های اداری و انبار نیز در محاسبه مورد نظر قرار گرفته است.

در خصوص سقف نیز اعلام شد قسمت‌هایی که دچار نم و مشکل بوده ایزوگام شده است.

اما مستأجر معتقد بود در قرارداد، قسمت اداری و انبار جداگانه مورد توافق قرار گرفته و ۵۰۰ متر مربع مربوط به خود سوله بوده است.

نکته مهم دیگر این بود که مستأجر مدعی بود حدود یک هفته پس از انعقاد قرارداد متوجه کسری مساحت شده و موضوع را به موجر اطلاع داده است. با این حال برای مدتی به استفاده از ملک ادامه داده بود.

همین موضوع در تصمیم دادگاه اهمیت پیدا کرد.

آیا کسری مساحت موجب فسخ اجاره می‌شود؟

دادگاه در بررسی پرونده به این نتیجه نرسید که صرف کسری مساحت سوله، بدون وجود شرایط قانونی لازم، به خودی خود موجب ایجاد حق فسخ قرارداد اجاره باشد.

دادگاه استدلال کرد اگر مساحت مورد اجاره برای مستأجر اهمیت اساسی داشته است، بهتر بود پیش از انعقاد قرارداد مساحت ملک به صورت دقیق بررسی شود یا در قرارداد برای چنین وضعیتی حق فسخ پیش‌بینی گردد.

البته این به معنای آن نیست که کسری مساحت هیچ‌گاه نمی‌تواند موجب فسخ یا سایر حقوق قانونی مستأجر شود. موضوع کاملاً به مفاد قرارداد، میزان و اهمیت کسری، وضعیت مورد اجاره و مبنای قانونی ادعا بستگی دارد.

در این پرونده، دادگاه موضوع را از جهت وجود عیب نیز مورد بررسی قرار داد.

تأثیر ادامه تصرف مستأجر بر حق فسخ

یکی از نکات مهم این پرونده این بود که مستأجر پس از اطلاع از کسری مساحت و مشکلات سقف، همچنان مدتی از سوله استفاده کرده بود.

در رأی صادرشده با توجه به ادامه تصرف و استفاده از مورد اجاره، موضوع از جهت اعمال خیار و بقای حق فسخ مورد توجه قرار گرفت.

این مسئله در دعاوی فسخ اهمیت زیادی دارد. در مواردی که حق فسخ به دلیل عیب یا وضعیت خاصی برای شخص ایجاد شده است، باید بررسی شود که صاحب حق پس از اطلاع از موضوع چه اقدامی انجام داده است.

ادامه استفاده از مورد معامله یا اجاره در شرایط خاص می‌تواند در ارزیابی اعمال یا اسقاط حق فسخ مؤثر باشد و به همین دلیل نمی‌توان نسبت به این موضوع بی‌تفاوت بود. لازم به ذکر است خیار فسخ فوری است . 

آیا عدم ایزوگام سقف موجب فسخ قرارداد اجاره است؟

در قسمت دیگری از پرونده، موجر در قرارداد متعهد شده بود نسبت به ایزوگام سقف اقدام کند.

دادگاه میان تخلف از انجام تعهد و وجود حق فسخ تفاوت قائل شد.

اگر موجر تعهد کرده باشد اقدامی را انجام دهد و آن را انجام نداده باشد، در وهله اول باید دید قرارداد چه ضمانت اجرایی برای این تخلف تعیین کرده است.

ممکن است مستأجر بتواند الزام موجر به انجام تعهد را بخواهد یا پس از اثبات شرایط قانونی خسارت مطالبه کند. اما اینکه همین تخلف به خودی خود موجب فسخ اجاره شود، نیازمند وجود مبنای قانونی یا قراردادی است.

در این پرونده نیز دادگاه با توجه به شرایط قرارداد، عدم انجام کامل تعهد مربوط به سقف را دلیلی کافی برای فسخ اجاره تشخیص نداد.

اگر موجر تعهد خود را انجام ندهد چه اقدامی باید کرد؟

قبل از طرح دعوای فسخ باید مشخص شود که بهترین ضمانت اجرای قانونی چیست.

برای مثال ممکن است حسب مورد بتوان:

• الزام موجر به انجام تعهد را درخواست کرد

• هزینه انجام تعهد را با رعایت شرایط قانونی مطالبه کرد

• خسارت ناشی از تخلف را مطالبه کرد

• در صورت وجود شرایط قانونی، فسخ قرارداد را مطرح کرد

• یا در موارد خاص از سایر حقوق قانونی استفاده کرد

بنابراین توصیه نمی‌شود صرفاً با مشاهده یک تخلف قراردادی، فوراً دادخواست فسخ اجاره مطرح شود.

ابتدا باید قرارداد اجاره، نوع تعهد، نحوه تخلف و ضمانت اجرای آن بررسی شود.

استفاده از تأمین دلیل در اختلافات مربوط به اجاره

در پرونده مورد اشاره، تأمین دلیل و نظریه کارشناسی درباره وضعیت سقف و مساحت سوله اهمیت داشت.

اگر مستأجر مدعی باشد ملک دارای عیب یا مغایرت با مشخصات قرارداد است، تأمین دلیل می‌تواند برای ثبت وضعیت موجود اهمیت داشته باشد.

به عنوان مثال اگر سقف ملک دچار نفوذ آب باشد یا مساحت واقعی با آنچه در قرارداد نوشته شده تفاوت داشته باشد، ممکن است با گذشت زمان وضعیت ملک تغییر کند و اثبات شرایط اولیه دشوار شود.

بنابراین در چنین مواردی باید از ابتدا به مستندسازی وضعیت ملک توجه کرد.

فسخ اجاره و استرداد ودیعه

اگر فسخ قرارداد اجاره به صورت قانونی محقق شود، حسب مورد موضوع استرداد ودیعه و تسویه حساب میان طرفین نیز مطرح می‌شود.

اما صرف طرح دعوای فسخ به این معنا نیست که مستأجر بدون اثبات مبنای فسخ می‌تواند قرارداد را یک‌طرفه برهم‌زده و مطالبه ودیعه کند.

در هر پرونده باید ابتدا وضعیت قرارداد و مبنای فسخ مشخص شود و سپس آثار مالی آن مورد بررسی قرار گیرد.

برای فسخ اجاره قبل از طرح دعوا چه مواردی را بررسی کنیم؟

اگر قصد فسخ قرارداد اجاره را دارید، بهتر است قبل از اقدام قضایی این موارد بررسی شود:

1. متن کامل قرارداد و شروط آن

2. مدت اجاره و وضعیت فعلی قرارداد

3. علت مورد استناد برای فسخ

4. وجود یا عدم وجود حق فسخ قراردادی

5. وجود عیب در عین مستأجره و زمان اطلاع از آن

6. اقدامات انجام‌شده پس از اطلاع از مشکل

7. میزان و نحوه استفاده از ملک پس از اطلاع

8. اظهارنامه‌ها و مکاتبات انجام‌شده

9. نظریه کارشناسی یا تأمین دلیل در صورت وجود

10. امکان استفاده از ضمانت اجراهای دیگری مانند الزام به انجام تعهد یا مطالبه خسارت

یک نکته مهم درباره فسخ اجاره

در دعاوی فسخ، صرف اینکه در قرارداد مشکلی ایجاد شده باشد کافی نیست. باید بتوان رابطه میان آن مشکل و حق فسخ را اثبات کرد.

به همین دلیل گاهی یک دعوای الزام به انجام تعهد یا مطالبه خسارت می‌تواند از نظر حقوقی مناسب‌تر از دعوای فسخ باشد.

تشخیص این موضوع به مفاد قرارداد و شرایط پرونده بستگی دارد.

مشاوره با وکیل برای فسخ اجاره

دعوی فسخ اجاره از جمله دعاوی‌ای است که نحوه تنظیم قرارداد، نوع تخلف، زمان اطلاع از موضوع و رفتار طرفین پس از ایجاد اختلاف می‌تواند در نتیجه پرونده مؤثر باشد.

در پرونده‌ای که در این مقاله بررسی کردیم، موضوع فقط این نبود که سقف سوله ایزوگام نشده یا مساحت ملک کمتر از میزان مورد ادعا بوده است. بلکه زمان اطلاع مستأجر، ادامه تصرف و استفاده از ملک، مفاد قرارداد و نوع ضمانت اجرای تعهدات موجر نیز در تصمیم دادگاه مورد توجه قرار گرفت.

به همین دلیل پیش از طرح دادخواست فسخ اجاره بهتر است قرارداد و مدارک پرونده توسط وکیل بررسی شود تا مشخص شود آیا شرایط فسخ وجود دارد یا اینکه باید از طریق دیگری مانند الزام به انجام تعهد یا مطالبه خسارت اقدام کرد.

برای دریافت مشاوره حقوقی درباره اجاره و  تخلیه و روابط موجر و مستاجر بررسی امکان فسخ قرارداد اجاره می‌توانید با وکلای وکیل‌دان مشورت کنید.